購入費用 | ちゅうこマ！コラム

>>中古マンション購入時の手付金とは？金額相場と注意点を解説

中古マンション購入にかかる初期費用の目安

中古マンションを購入するときには、初期費用がかかります。

一般的に、中古マンション購入時の初期費用は物件価格の5～8％程度が目安です。

新築マンションの初期費用は、物件価格の3～6％程度といわれているので、同額の物件であれば中古マンションのほうが初期費用は高くなるでしょう。

新築と中古の初期費用の差は、不動産会社の仲介手数料から生じています。

仲介手数料は物件価格の3％程度のため、初期費用も中古のほうが3％ほど高くなることが多いです。

中古マンション購入にかかる初期費用の種類

中古マンションを購入する際にかかる初期費用としては、次のものがあります。

手付金
仲介手数料
住宅ローン関係費用
保険料
登記関係費用

このうち、住宅ローン関係費用は住宅ローンを組まないときには不要です。

手付金

手付金とは、契約の証拠として買い主が売り主に現金で支払うお金のことです。

手付金を支払った後でキャンセルすると、手付金が戻らないこともあるので注意しましょう。

なお、手付金は取引価格の5～10％が目安です。

契約後には物件代金の一部となるため、住宅ローンの頭金として設定するケースもあります。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う料金です。

取引価格によって上限額が以下のように決まっています。

取引価格	仲介手数料
200万円以下	取引価格×5％＋消費税
200万円超400万円以下	取引価格×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、3,000万円の中古マンションを購入するときには、消費税込みで上限105万6,000円の仲介手数料がかかります。

>>中古マンションの仲介手数料で注意したいポイントとは？

住宅ローン関係費用

住宅ローンを利用して中古マンションを購入するときは、以下の費用がかかることがあります。

保証料
事務手数料

保証料

保証人を立てないで住宅ローンを借りる場合、保証会社に保証料を支払います。

住宅ローンによって支払い方法や計算式などが異なりますが、借入金額の数％として保証料を設定されることが一般的です。

事務手数料

住宅ローンを組む際に、金融機関に事務手数料を支払います。

通常は数万円程度ですが、金融機関によっては手数料不要の場合もあります。

保険料

中古マンションや一戸建てなどの物件購入時には、火災保険や地震保険に加入することが多いです。

住宅ローンを組む際にも、火災保険に加入していることが条件となっていることがあるので注意しましょう。

なお、地震保険は火災保険加入時のみ契約できます。

地震保険単体で契約できないので注意しましょう。

>>中古マンションの火災保険の相場｜保険料の抑え方と会社選びのポイント

登記関係費用

不動産を購入したときは、所有権移転登記が必要です。

登記時には登録免許税を支払うことになるので準備しておきましょう。

また、住宅ローンを組む場合には抵当権設定登記をおこない、別途登録免許税を支払います。

なお、登記手続きは自分でおこなうことも可能ですが、司法書士などの専門家に依頼できます。

その場合は、報酬として10万円ほどかかることもあるので注意が必要です。

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中古マンションの初期費用を支払うタイミング

中古マンション購入時の初期費用は、全額をまとめて支払う必要はありません。

費用の項目によって支払うタイミングが異なります。

支払いの遅れが出ると購入手続きが長引いてしまうので、必要なタイミングで支払えるように用意をしておくようにしましょう。

費用項目	支払うタイミング
手付金	中古マンションの購入を申し込むとき
仲介手数料	売買取引をおこなうとき
住宅ローン関係費用	住宅ローン契約をおこなうとき
保険料	住宅ローン契約をおこなうとき
登記関係費用	住宅ローン契約をおこなうとき、物件引き渡しのとき

中古マンションの初期費用を減らすポイント

次のポイントに留意することで、中古マンションの初期費用を減らせるかもしれません。

住宅ローンの借り入れ額を減らす
登記手続きを自分でおこなう
保険を見直す

住宅ローンの借り入れ額が減ると、利息を減らせるかもしれません。

ただし、あまりにも毎月の返済額を減らしてしまうと、返済期間が長引き、借り入れ額は少ないのに利息が高くなることもあります。

無理のない範囲で早めに完済できるようにローン返済スケジュールを組みましょう。

住宅ローンの保証金は借り入れ額から計算するため、借り入れ額が減ると保証金も減ります。

保証金は決して安くはないので、借り入れ額を一度見直してみましょう。

また、所有権移転登記や抵当権設定登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼すると、報酬を支払う必要が生じます。

登記手続きを自分でおこなえば、専門家へ報酬を支払う必要がなくなり、初期費用を減らせるでしょう。

加入する保険を見直すことでも、初期費用の減額につながります。

また、契約年数を長くして保険料をまとめて支払うことで、1年あたりの保険料を抑えることができます。

今後、火災保険や地震保険の見直しをおこなわない場合には、まとめて支払うことも検討してみましょう。

保険の契約をおこなう前に、保障内容をしっかりと見直すことが大切です。

まとめ

中古マンションを購入するときには、手付金や住宅ローン関係費用などのさまざまな初期費用がかかります。

仲介手数料がかかる分、新築マンションよりも高額になるケースもあるでしょう。

仲介手数料を節約するためには、直接売り主と交渉して直接購入するなどの方法もありますが、契約内容に不備があり、後日トラブルが生じることもあるので注意が必要です。

正規の宅地建物取引業者に依頼し、安心して売買をおこなうほうが良いでしょう。

ちゅうこマ！では豊富な中古マンション物件をご紹介しています。

ぜひ一度ご覧ください。

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中古マンションの残金決済とは？手続きの流れや注意点をご紹介

ちゅうこマ！編集部1 — Thu, 07 Apr 2022 09:26:08 +0000

中古マンションを購入するときは、まとめて代金を支払うのではなく、最初に手付金を支払い、あとで残金決済をするのが一般的です。

残金決済とは具体的にはどのようなことを指すのでしょうか。

また、残金決済を進める流れも見ていきましょう。

また、残金決済に関わるのは誰か、何に注意すれば失敗なく進めていけるのかも解説します。

いずれも中古マンションの購入に欠かせない大切なポイントなので、ぜひ参考にしてください。

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残金決済とは？

残金決済とは、手付金を除いた残余額を支払うことです。

例えば中古マンションの価格が2,000万円で手付金100万円をすでに支払っている場合は、残金決済時に残余金1,900万円を支払います。

なお、中古マンションなどの不動産を購入するときは、手付金は100万円程度が目安です。

残余金は引き渡しのときに支払うことが一般的なので、通常、残金決済は引き渡し時に完了します。

残金決済と購入物件引き渡しの流れ

残金決済と購入物件の引き渡しは、次の流れで実行します。

購入物件の最終確認
登記申請書類の確認
住宅ローンの融資の実行
残金決済および諸費用の支払い
物件の引き渡し

それぞれのステップで何をするのか、具体的に見ていきましょう。

購入物件の最終確認

売買契約から残金決済をするまでには、1ヵ月ほどの期間が空くこともあります。

物件状況報告書や設備表に記載されている状態と相違がないか、購入物件の状況が変わっていないかをチェックしましょう。

例えば、以前の所有者の家具が設置されたままでは、すぐに入居できません。

反対に設備表に記載されている設備が撤去されているのでは、契約とは異なります。

問題なく、すぐに入居できる状態になっているのかを確認しておきましょう。

登記申請書類の確認

所有権移転登記をおこなうことで、所有権が買い主に移動します。

しかし、元々の所有者が物件に抵当権を設定しているときは、所有権移転登記手続きをおこなう前に抵当権抹消を実施しなくてはいけません。

買い主が住宅ローンを利用して購入する場合は、新たに抵当権設定登記をおこなう必要もあります。

それぞれの登記申請には多数の書類が必要なので、過不足なく準備しておきましょう。

また、手続きも複雑なので、司法書士への依頼も検討しておきます。

住宅ローンの融資の実行

住宅ローンを利用して購入する場合は、融資の実行を進めていきます。

融資が実行されないと売り主側に代金が支払えず、売り主側の住宅ローンも完済できないため、抵当権抹消登記をおこなうことができません。

また、買い主も住宅を入手できないので、所有権移転登記も進められなくなります。

滞りなく残金決済を済ませるためにも、引き渡し当日までに住宅ローンの融資が受けられる状態にしておきましょう。

残金決済および諸費用の支払い

住宅ローンの融資実行後、中古マンションの残余金を支払い、残金決済を完了します。

また、併せて諸費用の支払いも済ませましょう。

諸費用には、登記費用やローン諸経費、不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬などが含まれます。

また、中古マンションの固定資産税や管理費は引き渡し日を起点として日割り計算をおこない、売り手側から買い主側に清算する手続きも同時に実施することが一般的です。

物件の引き渡し

残金決済と諸費用の支払いを済ませたあとで、物件の引き渡しを実行します。

買い主が鍵を受け取ると引き渡しは完了ですが、あとでトラブルになることもあるので他にも鍵はないのか確認しておきましょう。

また、マンションの管理規約や設備の説明書なども、売り主から買い主に引き渡します。

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残金決済に関わる関係者は？

残金決済は、次の5者が関わります。

買い主
買い主側の仲介者(不動産会社)
売り主
売り主側の仲介者(不動産会社)
司法書士

不動産会社を通さず中古マンションの売買をおこなうときは、買い主、売り主、司法書士の3者のみが参席します。

住宅ローンを利用して購入する場合も、金融機関の担当者が残金決済に参席するケースはあまりありません。

残金決済での注意点

残金決済を実施するときは、次の3つのポイントに注意しましょう。

必要書類のチェックを入念にする
契約不適合責任で責任範囲に注意
決済は午前中におこなう

それぞれのポイントを詳しく解説します。

必要書類のチェックを入念にする

残金決済や物件の引き渡しの際には、以下で列挙したとおり、多くの書類が必要です。

仲介する不動産会社の担当者に問い合わせ、必要な書類を準備しておきましょう。

認印、実印
印鑑証明書
住民票
運転免許証などの本人確認書類
住宅用家屋証明書
残余金
諸費用、登記費用
仲介手数料
火災保険料、地震保険料

なお、ご紹介した書類すべてが必要とは限りません。

ケースごとに異なるので、不動産会社の担当者に確認しておきます。

契約不適合責任で責任範囲に注意

2020年4月1日以降の不動産売買契約には、契約不適合責任が適用されることになりました。

従来の瑕疵担保責任では、対象となる不動産に隠れた瑕疵が見つかったときは買い主から売り主に損害賠償や契約解除を請求できましたが、契約不適合責任では損害賠償と契約解除に加えて、修繕や代金の減額も請求できます。

これによって、売り主はより大きな責任を背負うことになり、買い主はより手厚く保護されることになりました。

しかし、売買契約書の内容を正しく確認していない場合には、買い主は十分な保護を受けられない可能性があるので注意が必要です。

決済は午前中におこなう

残金決済完了後に、法務局にて所有権移転登記の手続きをおこないます。

その日のうちに手続きを済ませるためにも、残金決済は午前中に済ませておくようにしましょう。

まとめ

残金決済は中古マンション購入の最終段階です。

滞りなく進めるためにも、事前に不動産会社の担当者に不明点や必要書類を確認しておきましょう。

ちゅうこマ！では豊富かつ多彩な中古マンションを取り扱っています。

エリアや周辺施設などで条件を絞り込めるので、ぜひ理想の住まい探しにご利用ください。

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中古マンションの大規模修繕の費用は？具体的な施工内容や準備の流れもご紹介

ちゅうこマ！編集部1 — Thu, 07 Apr 2022 08:10:49 +0000

中古マンションでは、外壁や共用廊下などの共用部分を定期的に大規模修繕します。

具体的にはどのような修繕工事を実施するのか、費用はどの程度かかるのかを見ていきましょう。

また、大規模修繕工事の流れや、工事中は中古マンションの住民の生活がどう変わるのかも解説します。

マンションオーナーにとって大規模修繕は大きなイベントです。

オーナーたちの資金がどう使われるのか知るためにも、大規模修繕への理解を深めましょう。

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>>中古マンションの積み立て修繕金とは？管理費との違いと注意点について

中古マンションの大規模修繕とは？

マンションの資産価値を守るために、通常10～15年おきに外壁や屋上の補修、塗装などの大規模な工事を実施します。

これを大規模修繕といい、補修工事の内容やマンションの規模によっては数千万円を超える多額の費用がかかるイベントです。

大規模修繕には高額な費用がかかるため、ほとんどのマンションでは長期修繕計画を立て、計画的に進められます。

しかし、一部のマンションでは計画を立てずに、必要に応じて修繕工事を実施しているようです。

計画を立てないマンションでは、いきなり高額の修繕費が住民に請求されることもあるかもしれません。

そのようなケースを回避するためにも、中古マンションを選ぶときは長期修繕計画の有無を確認するようにしましょう。

大規模修繕が必要な理由

経年劣化により見た目が徐々に損なわれていきます。

また、塗装がはがれて汚れがつきやすくなるなどの機能面の劣化や、外壁のタイルが落下するなどの安全面の不安も生じてくるでしょう。

住民がいつまでも安全かつ快適に生活するためにも、定期的に共用部分の大規模修繕は必要です。

また、中古マンションの美しさや機能性の維持は、区分所有者各自の資産価値を守ることにもつながります。

具体的にどのようなことをするの？

大規模修繕では、共用部分の工事をおこないます。

また、工事と同時に新しい設備、例えば宅配ボックスなどを導入するケースも少なくありません。

大規模修繕時に実施される工事内容をいくつかご紹介します。

外壁：塗装、タイルの補修や貼り直し
屋上：補修、防水工事
シーリング：補修、充填
バルコニー：補修、防水工事
手すりなど：塗装、補修

大規模修繕の費用はいくら？

国土交通省が公開したマンション大規模修繕工事に関する実態調査によれば、マンションは築13～16年で1回目の大規模修繕工事が実施され、1戸あたりの平均費用は100万円です。

また、床面積1平方メートルあたりの平均費用は1万3千円強で、床面積が広くなればなるほど高額な費用を請求されます。

工事費用の内訳は、外壁関係に24.0％、防水関係に22.0％、仮設工事に19.2％です。

2回目の大規模修繕では給水関係の費用が高額になり、3回目以降は金具や建具の修繕・塗装費用が高額になる傾向が見られます。

大規模修繕の費用はどこから賄う？

毎月管理組合に支払う費用には、管理費と修繕積立金の2つがあります。

管理費は日々の掃除などのメンテナンス費用に用いられますが、修繕積立金は大規模修繕のための資金です。

10年～15年に一度の大規模修繕に備えて、毎月積み立てます。

ただし、大規模修繕にかかる費用が全額修繕積立金で賄われるケースばかりではありません。

修繕積立金で不足するときは、追加で各区分所有者に請求されることもあります。

費用の目安は？

国土交通省の平成30年度マンション総合調査結果によれば、駐車場使用料などからの充当額を除いた戸あたりの修繕積立金は、平均月額1万1,243円です。

単棟タイプのマンションの平均は1万1,060円、団地タイプの平均は1万2,152円と少し差があります。

大規模修繕にかかる費用は1戸あたり100万～150万円ほどなので、100戸のマンションであれば総額1億～1.5億円ほどの費用がかかる計算です。

詳しくは次の記事をご覧ください。

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大規模修繕の流れ

大規模修繕は以下の流れで実施します。

大規模修繕委員会の発足
「建物調査」をおこない劣化状況を調べる
施行の方針を決める
見積もりを依頼し、業者を決定する
施行開始

それぞれの段階で何をおこなうのか、詳しく見ていきましょう。

大規模修繕委員会の発足

管理組合のなかで大規模修繕委員会を設立し、大規模修繕を進めていきます。

メンバーはマンションの住民から公募されることが一般的です。

ただし、中小規模のマンションでは、管理組合が主体となる理事会で大規模修繕を進めます。

「建物調査」をおこない劣化状況を調べる

大規模修繕の専門コンサルティング会社やマンション施工業者などに依頼し、建物調査を実施します。

調査結果によって修繕工事の内容や費用が変わるので、いくつかの業者に調査を依頼し、比較検討が必要です。

施工の方針を決める

複数業者の建物調査を比較し、工事内容や予算を決めていきます。

費用が不足すると思われるときは、各区分所有者への一時金の請求も検討しましょう。

見積もりを依頼し、業者を決定する

工事内容を決定後、複数の業者に正式な見積もりを依頼します。

工事内容や施工方法、施工期間、費用などを総合的に比較し、依頼する業者を決定しましょう。

なお、業者を決める前に、マンションの区分所有者に向けて説明や質疑応答の機会を設けます。

工事の内容によっては過半数、あるいは3/4以上の賛成が必要です。

施工開始

施工業者と契約締結後、修繕工事が始まります。

修繕工事は50戸以下の小規模マンションでは2～3ヵ月、中規模以上のマンションでは5～6ヵ月、さらに規模が大きいときや工事の内容によっては1年ほどかかることも少なくありません。

施工中の生活はどうする？

施工期間中は次のような不便が生じることもあります。

ベランダに洗濯物を干せない
ベランダのものをすべて室内に移動する
網戸やアンテナを外して室内に保管する
一部の共用廊下や階段が使用できない

住民の協力によりスムーズに修繕工事がおこなわれます。

協力が難しいときは管理組合に相談しましょう。

まとめ

中古マンションを購入するときは、長期修繕計画の確認が必要です。

時期によっては購入後すぐに追加修繕費を請求されるかもしれません。

ちゅうこマ！では多彩な中古マンションを取り扱っています。

築年数で物件を絞り込むこともできるので、自分に合うマンション探しにぜひお役立てください。

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中古マンションですまいの給付金は貰える？受給条件や申請方法を解説

ちゅうこマ！編集部1 — Thu, 07 Apr 2022 07:56:50 +0000

中古マンションなどの住宅を購入するときは、物件と購入者の両方が一定の条件を満たすとすまいの給付金を受給できます。

具体的にはどのような条件を満たす必要があるのか、新築マンションとは条件がどう異なるのか見ていきましょう。

また、すまいの給付金の受給金額を計算する方法や申請の流れも解説します。

お得に中古マンションを購入したい方は、ぜひ参考にしてください。

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すまいの給付金とは？

すまいの給付金とは、消費税率の引き上げによる住宅購入の負担増を軽減する目的で施行された給付金制度です。

2021年9月30日までに購入して2022年12月31日までに入居した注文住宅と、2021年11月30日までに購入して2022年12月31日までに入居した中古マンションなどの中古住宅や分譲住宅が給付対象です。

購入日と入居日以外にも、床面積や住宅性能などが一定の条件を満たさなくてはなりません。

また、購入者自身の所得も受給可否に関わります。

受給条件を満たすと、最大50万円の給付金を受け取ることが可能です。

すまいの給付金の受給条件

すまいの給付金は購入日と入居日以外にも、物件と購入者の両方が既定の条件を満たすときのみ受給できます。

それぞれの条件を見ていきましょう。

給付対象となる物件の条件

すまいの給付金は、消費税率の引き上げによる負担を軽減する目的で定められた制度です。

そのため、消費税を支払わずに入手した物件は給付対象となりません。

例えば、住宅の持ち主から直接購入した場合は消費税は課税されないので、すまいの給付金の受給対象外です。

一方、宅地建物取引業者から購入するときは消費税が課税されるため、すまいの給付金を受給できる可能性があります。

また、床面積が50平方メートル以上であることも条件です。

ただし、2020年12月1日～2021年11月30日の期間中に購入した中古住宅や分譲住宅、あるいは2020年10月1日～2021年9月30日の期間中に購入した注文住宅に関しては、床面積が40平方メートル以上であれば条件を満たします。

住宅性能に関しては、以下のいずれかを満たしていることが必要です。

住宅瑕疵担保責任保険に加入している
建設住宅性能表示を利用している
住宅瑕疵担保責任保険法人より保険加入時と同等の検査が実施されている

参考：国土交通省「すまい給付金　対象要件（新築住宅）」

中古住宅に関しては、現行の耐震基準を満たし、なおかつ以下のいずれかの基準を満たしていることが求められます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入している
耐震等級1以上の既存住宅性能表示制度を利用している
築10年以内かつ住宅瑕疵担保責任保険に加入している、もしくは建設住宅性能表示を利用している

参考：国土交通省「すまい給付金　対象要件（中古住宅）」

対象者の条件

住宅の所有者が取得した住宅に居住することが、すまいの給付金の受給条件です。

さらに収入が一定以下であることも求められます。

ただし、世帯構成や配偶者の収入によっても基準が異なるので注意が必要です。

例えば、妻が無収入かつ中学生以下の子どもが2人いる場合であれば、住宅所有者の収入が775万円以下のときは受給対象となる可能性があります。

なお、対象者の年齢には条件はありませんが、住宅ローンを利用せずに購入するときは50歳以上であることが必須です。

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参考：国土交通省「すまい給付金｜申請に必要な書類について（中古住宅）」

対象となる中古マンションは？

中古マンションを購入する場合は、物件は以下の条件を満たしていることが必要です。

宅地建物取引業者から購入する
床面積が50平方メートル以上。ただし、2020年12月1日～2021年11月30日の期間中に購入した場合は床面積40平方メートル以上

参考：国土交通省「すまい給付金とは」

上記の条件に加えて、現行の耐震基準を満たし、なおかつ以下のいずれかの基準を満たしていることが求められます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入している
耐震等級1以上の既存住宅性能表示制度を利用している
築10年以内かつ住宅瑕疵担保責任保険に加入している、もしくは建設住宅性能表示を利用している

参考：国土交通省「すまい給付金　対象要件（中古住宅）」

すまいの給付金の給付額について

すまいの給付金の満額は50万円です。

また、住宅を共同所有している場合には、給付基礎額×持分割合で算出された金額しか受け取れません。

例えば給付基礎額が30万円であっても持分割合が50％のときは、給付額は15万円です。

受給金額の計算

受給金額の計算は複雑です。

世帯構成や収入、適用消費税率によっても変わるので、国土交通省のシミュレーションを利用して計算してみましょう。

例えば、2021年1月に中古マンションを購入して一人で所有し、すぐに入居した会社員の場合、扶養家族が2人、年収600万円とすると受給金額は30万円です。

給付基礎額の調べ方

すまいの給付金の給付基礎額は、市区町村が発行する課税証明書に記載されている都道府県民税の所得割額で決まります。

例えば、政令指定都市以外かつ神奈川県以外の場合、都道府県民税の所得割額が7.6万円以下であれば給付基礎額は満額の50万円です。

一人で所有する物件であれば50万円、共同所有者がいる場合は持分割合に比例した金額を受給できます。

参考：国土交通省「給付金額と都道府県民税の所得割額」

すまいの給付金申請の流れ

すまいの給付金は、申請しないと受け取れない給付金です。

以下の流れに沿って手続きをしましょう。

必要書類の準備

中古マンションの場合は、以下の必要書類を準備します。

中古住宅販売証明書
登記事項証明書
住民票の写し(マイナンバーが記載されていないもの)
住民税の課税証明書
不動産売買契約書
住宅ローン契約書
振込先口座の通帳などの口座番号がわかる書類

これらに加え、以下の証明書のうちいずれか1点が必要です。

既存住宅売買瑕疵保険の証明書
耐震等級1以上の既存住宅性能評価書
住宅瑕疵担保責任保険の証明書
建設住宅性能評価書

詳細は以下のサイトをご確認ください。

申請書の作成

上記の必要書類を添えて、すまいの給付金申請書を提出します。

申請書は国土交通省のホームページでダウンロード可能です。

パソコンでそのまま記入するか、あるいは用紙を印刷して手書きで作成しましょう。

申請書の提出

申請書と必要書類は、すまいの給付金の窓口に直接提出できますが、郵送提出も可能です。

なお、窓口は各都道府県に複数あります。

申請した後の流れ

申請すると審査が始まります。

審査結果が出るまでに1～2ヵ月かかることが一般的です。

結果が出ると「すまい給付金の振込みのお知らせ」と題したハガキが郵送されるので、口座に入金されたか確認しましょう。

まとめ

すまいの給付金の要件を満たすと、最大50万円を受給できます。

提出する書類が多いので、早めに準備しておくようにしましょう。

ちゅうこマ！では多彩な物件を取り扱っています。

エリアや近隣施設などで検索できるので、ぜひ一度ご覧ください。

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中古マンションの積み立て修繕金とは？管理費との違いと注意点について

ちゅうこマ！編集部 — Tue, 14 Dec 2021 06:08:42 +0000

中古マンションを購入すると、毎月修繕積立金の支払いを求められます。

そもそも修繕積立金とは何に用いられるお金なのか、毎月支払う管理費と何が異なるのかご存じでしょうか。

この記事では、修繕積立金の概要や金額の目安、注意点などを解説します。

中古マンションの購入前に、修繕積立金について理解しておきましょう。

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中古マンションの購入時の修繕積立金とは

マンションなどの集合住宅では、外壁や廊下などの共用部分の修繕を定期的に実施します。

修繕にかかる費用は、住民全員で「修繕積立金」として積み立てておくのが一般的です。

どのようなマンションでも、設備や施設は経年劣化します。

修繕積立金で貯めた資金を使って定期的に修繕をおこなうことで、住民全員が暮らしやすいマンションを保てるのです。

管理費との違い

修繕積立金と同様、に毎月支払う「管理費」があります。

管理費は、修繕積立金のように長期間貯めて使うのではなく、毎月の支払いに充当するお金です。

例えば、管理人の給与や共用スペースの水道代、光熱費などに使われます。

また、清掃を業者に委託している場合などは、業者に支払う費用も管理費に含まれることが一般的です。

その他にも、共用スペースの電球などの消耗品にも使われます。

運用方法と管理者

修繕積立金は、単に集金して保管しているのではなく、定期預金として運用されることがあります。

ただし、住民から預かった大切な資金のため、元本割れの恐れがあるハイリスクな投資が実施されることはあまりありません。

修繕積立金は、管理組合が管理することが一般的です。

管理組合は住民から選出された代表者で構成され、定期的に入れ替わります。

中古マンションの修繕積立金はどれくらい？

修繕積立金は、マンションごとに異なります。

目安となる金額の計算方法を見ていきましょう。

修繕積立金の目安

修繕積立金の目安は、国土交通省のガイドラインで以下のように定められています。

専有床面積あたりの修繕積立金×マンションの専有床面積

ただし、マンション内に機械式駐車場がある場合は、上記の式に一定の金額が加算されます。

なお、専有床面積あたりの修繕積立金は、床面積が広いほど低額です。

また、20階建以上の建物に関しては修繕工事の際に足場を組む費用が高額になるため、床面積あたりの修繕積立金が高めに設定されています。

例えば、15階建未満で床面積が5,000平米以上1万平米未満の中規模マンションで、80平米の専有床面積の物件を保有していたとしましょう。

専有床面積あたりの修繕積立金は140～265円のため、修繕積立金は月1万1,200～2万1,200円と計算できます。

段階増額方式と均等積立方式

修繕積立金の徴収方式は、「段階増額方式」と「均等積立方式」があります。

段階増額方式は年数が経つと徴収額が増える方式です。

徐々に負担が増えるデメリットがありますが、築浅のときは負担が少ないメリットがあります。

一方、均等積立方式は常に一定額を支払う方式です。

負担が増える心配がないため、収入が減る老後も払いやすいメリットがあります。

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中古マンションの修繕積立金に関する注意点

修繕積立金に関しては、次の3つのポイントに注意しましょう。

長期修繕計画を確認する
設定額が極端に低ければ危険
過去におこなわれた工事の時期を見る

長期修繕計画を確認する

修繕積立金は、マンションごとに設定された長期修繕計画に基づいて設定されるお金です。

どのような長期修繕計画を立てているのか、修繕積立金で貯める金額で支払えるのか調べておきましょう。

なかには、長期修繕計画を立てずに修繕積立金を徴収しているマンションもあります。

実際に修繕工事をする際に資金が不足し、まとまった金額を住民に追加請求することもあるため注意しましょう。

設定額が極端に低ければ危険

修繕計画を実施するのが難しいと思えるほど、修繕積立金が低く設定されているケースも注意が必要です。

修繕工事をする際に資金が不足し、修繕費を追加で請求される可能性が考えられます。

ただし、所有する期間が短いことがわかっている場合には、修繕積立金が低いマンションは悪い選択肢とはならない可能性があります。

しかし、所有する期間中に修繕工事が実施されると出費が高くなるため、いつくらいに工事を予定しているのかを確認しておきましょう。

過去におこなわれた工事の時期を見る

過去に実施された工事の時期も確認しておきましょう。

特に外壁の補修工事や屋上の防水工事など、大規模工事が定期的に実施されているのか確認しておくべきです。

定期的に補修工事が実施されているマンションは、建物自体の寿命も長くなります。

長期にわたって暮らせるマンションを探している場合は、特に工事の時期や頻度に注目するようにしましょう。

修繕積立金を滞納した場合

修繕積立金を滞納すると、管理組合から支払いの督促がおこなわれます。

放置すると競売にかけられて、居住できなくなる恐れもある可能性もあるため、早めに対応するようにしましょう。

また、以前の住民が修繕積立金を滞納していた場合には、滞納金も引き継がれる可能性があります。

購入する際には滞納金がないか確認しておきましょう。

まとめ

中古マンションを購入する際には、修繕積立金の金額に加え、修繕計画や過去の修繕工事に関しても調べておきましょう。

また、前の住民による修繕積立金の滞納がないかも確認しておく必要があります。

ちゅうこマ！では中古マンションを豊富に取り扱っています。

エリアや築年数などで簡単に検索できるため、ぜひ素敵なお住まいを見つけてください。

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中古マンションの仲介手数料無料はお得？購入時の注意点とは

ちゅうこマ！編集部 — Tue, 12 Oct 2021 07:30:38 +0000

中古マンションのなかには仲介手数料無料の物件もあります。

例えば、不動産会社が直接販売している物件や売り主のみに仲介手数料が請求される物件などでは、仲介手数料は無料であることが多いです。

実際のところ、仲介手数料無料の物件は本当にお得といえるのでしょうか。

仲介手数料に関して知っておきたいポイントをまとめたので、中古マンションの購入に際して、ぜひ参考にしてください。

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仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産売買を仲介した個人や法人に支払われる手数料です。

売買成立による成功報酬のため、取引が成立しなかったときには必要ありません。

なお、仲介手数料は売買取引が成立した場合に必ずしも発生するとは限らない点に注意が必要です。

法定上限額は決まっていますが下限額は決まっていないので、不動産会社や物件によって手数料の有無や金額が異なることもあります。

関連記事：中古マンションの仲介手数料で注意したいポイントとは？

仲介手数料の計算方法と上限額

仲介手数料は物件価格によって法定上限額が決まっています。

物件価格	仲介手数料の法定上限額
200万円以下	物件価格×5％×1.1
200万円超400万円以下	(物件価格×4％＋2万円)×1.1
400万円超	(物件価格×3％＋6万円)×1.1

※消費税は10％としています。

例えば、3,000万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料の法定上限額は(3,000万円×3％＋6万円)×1.1＝105.6万円です。

関連記事：中古マンションの仲介手数料で注意したいポイントとは？

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仲介手数料無料になるケース

不動産会社で販売されている中古マンションの多くは、個人が所有する物件です。

不動産会社は、買い手と物件を所有する売り手の間に立って、仲介業をおこなってくれるので、購入時には不動産会社に仲介手数料を支払います。

しかし、次の2つのいずれかの条件に当てはまるときは、仲介手数料が無料になることが多いです。

物件を不動産会社が直接販売している場合

不動産会社が保有する物件では、不動産会社が物件を直接販売するため、仲介手数料が不要になることがあります。

不動産会社が保有する物件かどうかを確かめるためには、物件の詳細情報で売り主をチェックしてみましょう。

不動産会社の名前が記載されているときは、仲介手数料無料で購入できるかもしれません。

ただし、不動産会社が売り主の物件でも、別の不動産会社から購入するときは仲介手数料が発生します。

不動産会社が売り主であることを確認したときは、売り主である不動産会社から購入すると仲介手数料を節約できるでしょう。

両手取引で売り主のみが仲介手数料を支払う場合

不動産売買には、片手取引と両手取引と呼ばれる2つの形態があります。片手取引とは、売り主側と買い主側の担当不動産会社が異なることです。

取引が成立すると、売り主側の不動産会社は売り主から、買い主側の不動産会社は買い主からそれぞれ仲介手数料を受け取ります。

一方、両手取引とは売り主側と買い主側の担当不動産会社が同一であることです。

売買取引が成立すると、不動産会社は売り主からも買い主からも仲介手数料を受け取れるので、単純に計算すると、片手取引をおこなうよりも2倍の手数料を受け取ることになります。

しかし、両手取引をおこなう場合には、売り主側からしか仲介手数料を受け取らないと決めている不動産会社も見られるようになってきました。

このような不動産会社から中古マンションを購入するときは、買い主は仲介手数料不要で売買取引をおこなえます。

中古マンション購入時における仲介手数料の注意点

中古マンションを購入するときは、仲介手数料に関して以下のことに注意をする必要があります。

仲介手数料無料の文言だけで不動産会社を選ばない
適正な仲介手数料の金額か確認する

仲介手数料無料の文言だけで不動産会社を選ばない

仲介手数料は、決して安い金額ではありません。

例えば、4,000万円の中古マンションを購入する場合では、最大で税込138.6万円にもなるため、できれば仲介手数料無料の物件を選びたいと考えるのも自然なことです。

しかし、仲介手数料無料の文言だけで不動産会社を選ぶことはおすすめしません。

実際、仲介手数料無料の物件は決して多くはなく、また両手取引において売り主側のみに仲介手数料を請求する不動産会社も多くはありません。

そのため、仲介手数料無料にこだわって探すと、納得できる物件が見つからない可能性もあります。

中古マンションの購入で最も大切なことは「納得できる物件を見つける」ことであり、仲介手数料を抑えることではありません。

費用を抑えることは大切ですが、仲介手数料無料の言葉に惑わされるのではなく、それ以上に「納得できる物件か」「しっかりサポートしてくれる不動産会社か」という点にこだわるようにしましょう。

適正な仲介手数料の金額か確認する

仲介手数料の上限額は法律で定められているため、規定以上を請求する不動産会社は違法業者と考えられます。

あとでトラブルにならないためにも、上限以上の仲介手数料を請求してくる不動産会社とは取引をしないことをおすすめします。

仲介手数料を支払うときは、提示された金額をそのまま鵜呑みにせず、適正な金額なのか一度計算して確認すべきです。

上記でも、仲介手数料の計算方法や上限を説明しているので、再度確認しておきましょう。

まとめ

不動産会社が直接販売する中古マンションや、両手取引において売り主だけに仲介手数料を請求する不動産会社に仲介を依頼するときは、仲介手数料無料で物件を購入可能です。

しかし、決してよくあるケースではないので、仲介手数料無料にこだわって物件を探すと、納得できる中古マンションが見つからない可能性があります。

中古マンションを購入するときは、納得できる物件なのか、そして仲介する不動産会社がしっかりとサポートしてくれるかに注目するようにしましょう。

また、仲介手数料を支払うときは、法定上限額を超えていないかも確認してください。

ちゅうこマ！では適正な仲介手数料で優良物件を多数取り扱っています。ぜひご覧ください。

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中古マンションの不動産取得税とは？計算方法、軽減する方法を解説

ちゅうこマ！編集部 — Tue, 12 Oct 2021 07:25:36 +0000

不動産の購入あるいは贈与により受け取ったときには、不動産取得税という地方税を納付する必要が出てきます。

また、不動産取得税には控除制度があり、適用されると税額を大幅に抑えることができます。

不動産取得税の概要はもちろん、控除の条件や手続き方法に関して詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

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中古マンションの不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産の購入や贈与などにより取得したときに課せられる税金です。

新築・中古を問わず課せられるので、物件や土地などを取得したときには納付義務が生じます。

ただし、相続により不動産を取得したときなど、一定の条件を満たす場合には課税されません。

また、不動産取得税は地方税です。

そのため、納付方法としては不動産の所在地を管轄する税事務所などで申告手続きをおこない、後日送付される納税通知書にしたがって納付する形になります。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の税額は、以下の計算式で求めることができます。

固定資産税評価額×税率

なお、税率は原則として4％ですが、2021年3月31日までに取得した不動産に関しては、以下の軽減税率が適用されます。

宅地における税率：1.5％
宅地以外の土地や住宅：3％

固定資産税評価額について

固定資産税評価額とは、市区町村の固定資産課税台帳に記載されている価格のことです。

つまり、不動産の課税対象額のことで、固定資産税評価額をもとに不動産取得税や固定資産税、相続税などのさまざまな税額が計算されます。

固定資産税評価額は、実際に売買取引がおこなわれる価格より低く、土地に関しては7割程度、建物に関しては5～6割程度であることが一般的です。

建物の不動産取得税の計算方法

建物にかかる不動産取得税は、以下の計算式で求めます。

(固定資産税評価額－控除額)×税率

控除額は建物が新築された日によって異なります。

建物が新築された日	控除額
1981年7月1日～1985年6月30日	420万円
1985年7月1日～1989年3月31日	450万円
1989年4月1日～1997年3月31日	1,000万円
1997年4月1日～	1,200万円

例えば2021年3月31日までに購入した中古マンションで、新築された日が1998年5月1日だったとします。

マンションの固定資産税評価額が2,000万円であれば、以下のように不動産取得税を求めることができます。

(2,000万円－1,200万円)×3％＝24万円

土地にかかる不動産取得税の計算方法

土地にかかる不動産取得税は、以下のように計算します。

固定資産税評価額×1.5％－減額分

なお、減額分とは、以下のA、Bのいずれか大きいほうの金額です。

A：4万5,000円
B：土地1平米あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(上限200平方メートル)×土地の持分×3％

例えば、土地の1平米あたりの固定資産税評価額が10万円で、住宅の床面積が100平方メートル、土地の持分が100％の場合は、Bは30万円となるため、不動産取得税は以下の式から0円と計算できます。

1,000万円×1.5％－30万円＝－15万円＜0万円

中古マンションの不動産取得税控除の適用条件

不動産取得税に控除が適用されるためには、次のすべての条件を満たしている必要があります。

取得者自身の住居(セカンドハウスも含む)である
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である

取得者自身の住居(セカンドハウスも含む)である

取得した中古マンションが取得者自身の住居である場合のみ、不動産取得税の控除が適用されます。

また、中古マンション取得時に、家屋の現況が住宅であることも必要です。

床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である

中古マンションの床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であるときのみ、不動産取得税の控除が適用されます。

また、マンションは専有部分の床面積割合に基づいて共用部分を按分した床面積が含まれるため、登記上の床面積より広い面積で判定される点に注意しましょう。

1982年以降に建築された物件である

新耐震基準が適用された物件のみ、不動産取得税の控除が適用されます。

1982年以降に建築されていること、あるいは専門家により耐震基準適合証明書を発行してもらうことが必要です。

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中古マンションの控除額はどれくらい？(東京都の例)

建物における不動産取得税の控除額は最大1,200万円です。

適用税率が3％の場合、最大36万円の不動産取得税を節税できます。

土地における不動産取得税の控除額は、固定資産税評価額によって異なるため一概にはいえません。

しかし、上記の例により不動産取得税が0円になることもあるので、控除が適用されると節税効果は大きいでしょう。

不動産取得税の軽減措置手続きの流れは？

不動産取得税の軽減措置は、以下の流れに沿って手続きします。

必要書類を確認する
自治体の担当窓口に申告する
支払いをする

必要書類を確認する

不動産取得税の軽減措置の手続きには、不動産の売買契約書や登記事項証明書などの書類が必要です。

まずは自治体の税務局に問い合わせ、必要書類を確認しておきましょう。

自治体の担当窓口に申告する

必要書類をすべて用意してから、各自治体の税務局などの担当窓口に申告します。

何度も窓口に出向くことなく、スムーズに手続き進めるために、書類は過不足なく準備しておきましょう。

支払いをする

不動産取得税の軽減措置の申告をすると、後日、自宅に納税通知書が届きます。

記載された日付までに不動産取得税を納付しましょう。

ただし、控除適用により税額が0円になったときは納税通知書が送付されません。

また、自治体によって納付方法が異なることもあります。

まとめ

中古マンションを購入したときには、不動産取得税の納付が必要です。

しかし、軽減措置が適用されると大幅な減額が可能なので、条件に該当する場合は自治体の担当窓口で申告手続きをするようにしましょう。

ちゅうこマ！では中古マンションを豊富に取り扱っています。

1982年以降に建築され、居住に適した広さを有する軽減措置適用物件も多数扱っているため、ぜひご覧ください。

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中古マンション購入時の手付金とは？金額相場と注意点を解説

ちゅうこマ！編集部 — Tue, 12 Oct 2021 07:20:06 +0000

中古マンション購入時に、手付金の支払いを求められることがあります。

手付金とは、売買契約時に買い主が売り主に渡す費用のことです。

しかし、何らかの理由で売買契約を解約することになった場合、手付金は返還されるのでしょうか。

この記事では、手付金が戻ってくるケースと戻らないケース、手付金の相場や注意点を解説します。

また、手付金の支払いが難しいときの対処法もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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中古マンションの手付金とは？

中古マンションを購入するときには、手付金の支払いを求められることがあります。

そもそも手付金とはどのような目的の費用なのか、また、申込金や頭金との違いは何かを見ていきましょう。

手付金とは

手付金とは、売買契約の際に買い主が売り主に渡す費用です。

中古マンションは、不動産会社が買い主と売り主を仲介することが多いですが、その場合には売り主が不動産会社に手付金を渡し、不動産会社から買い主に渡すことがあります。

なお、契約書に「手付金は残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などの定めがある場合、契約後に売買代金の一部に充当されます。

「申込金」や「頭金」との違い

売買契約の際に求められる手付金ですが、同じようなタイミングで申込金や頭金の支払いを求められることがあります。

申込金とは、主に新築マンションを購入する際に支払う費用です。

住宅を販売する会社に申込金を支払うことで、購入する意思を示すことができます。

人気のマンションは抽選により購入者を決定しますが、申込金を支払った人だけに抽選権が与えられ、当選すると購入手続きへと進むことが可能なケースもあります。

また、賃貸住宅を申し込む場合にも、賃貸の意思を表示するために申込金を求められることがあります。

一方、頭金とは住宅ローンを組む際に支払う費用です。

住宅購入に必要なお金を全額借りるフルローンでは不要ですが、それ以外では頭金を支払います。

頭金は住宅購入の資金に充当されるため、頭金が多ければローンで融資を受ける金額を減らせるでしょう。

手付金の解除について

手付金は、何らかの理由により売買契約を解約する場合には違約金として扱われます。

買い主の事情で解約する場合、手付金は放棄しなければなりません。手付金が買い主に戻ってこず、流れされしまうことから「手付流し」といわれています。

一方、売り主の事情で契約を解約する場合は「手付倍返し」が原則です。

売り主は買い主に手付金を返金し、手付金と同額の違約金を支払う必要があります。

手付金は戻ってくる？

手付金は、買い主に購入の意思があったにも関わらず購入に至らないときに戻ってきます。

しかし、買い主の事情で購入手続きを進めない場合などには、購入に至らなくても手付金は戻ってきません。

どのようなケースで戻る・戻らないのか具体的に見ていきましょう。

手付金が戻ってくるケース

以下の事情で購入に至らないときは、買い主には非がないと考えられるため、手付金は戻ってきます。

住宅ローン特約が適用される場合
売り主が手付解除をおこなった場合
売り主に契約違反があった場合

なお、住宅ローン特約とは、住宅ローンの審査に落ちて融資を受けられないときに手付金を支払わず契約を解除できる特約です。

この特約を結んでいる場合には、融資審査に落ちると速やかに手付金が返還されます。

手付金が戻ってこないケース

一方、以下の事情で購入に至らないときは、手付金は返還されないことが一般的です。

買い主が手付解除をおこなった場合
故意に住宅ローンの審査に落ちた場合
手付解除期日を超えての売買契約解約をした場合

上記のケースは、すべて買い主に非があると考えられ、売買契約時に支払った手付金は戻ってきません。

手付金の保全措置がとられるケース

売り主の倒産などにより物件の引き渡しができない場合は、「手付金等の保全措置」が適用されて、手付金や中間金などの買い主が支払った金額が返還されます。

なお、保全措置が適用されるためには、金融機関との間で保証委託契約などを結ぶ必要があります。

速やかに適用されるためにも、ローンに申し込む前に相談してみましょう。

ただし、手付金が中古マンションの代金の10％以下、あるいは1,000万円以下のときは金融機関が保全措置を取らなくても良いことになっています。

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手付金の種類

手付金の種類は、次の3つに分けられます。

証約手付
解約手付
違約手付

それぞれの詳細を確認していきましょう。

証約手付

証約手付は、売買契約の成立を示すための手付金です。

売買成立後のタイミングで売り主や不動産会社に渡します。

解約手付

解約手付は、放棄により契約解除を可能にするための手付金です。

なお、不動産売買における手付金は特別の事情がない限り解約手付として扱われます。

違約手付

違約手付は、契約違反があった場合に没収される手付金です。

解約手付を支払っているときに売り主の都合で解約する場合は、売り主は解約手付を返還したうえで手付金と同額のお金を買い主に渡します。

中古マンション購入の手付金の相場

中古マンションの購入に際して支払う手付金は、不動産価格の5～10％が一般的です。

不動産会社などを仲介して売買するときは不動産価格の20％が上限です。

手付金に対するルールは不動産会社ごとに異なります。もし手付金が高くて支払えないときなどは、相場に対して適切な金額かどうかを確認したうえで、一度不動産会社に相談してみましょう。

中古マンション購入時の手付金の注意点

手付金を支払う際には、以下の2つのポイントに留意しましょう。

手付金を支払うタイミングと方法を確認する
手付金はローンに組み込めない

手付金を支払うタイミングと方法を確認する

手付金は売買契約をおこなった日に現金で支払うことが一般的です。

しかし、売り主が振込で良いとした場合には、振込で手付金の支払いも可能です。

支払いのタイミングや方法に相違が起こらないように、事前に確認し、手付金を準備しておきましょう。

手付金はローンに組み込めない

手付金は住宅ローンには組み込めません。

原則として売買契約の際に現金で支払います。

そのため、住宅ローンに組み込みたくても、売買契約時には間に合わないのです。

手付金の支払いが難しい場合

中古マンション購入時に手付金の支払いが難しいときは、まず売り主や不動産会社に相談してみましょう。

手付金の減額交渉をしたり、手付金が安い物件を紹介してくれたりするので、事情を話してみることをおすすめします。

もし身内の方でお金を借りられる方がいるなら、一時的に負担してもらうことも手段の一つです。

高額になることもあるので、身内とはいえ借用書を取り交わしておくのが良いでしょう。

また、カードローンを利用しお金を借りることも一つの手段です。

しかし、カードローンは、金融機関の住宅ローンの申請時に借金として申告する必要があります。

その結果、審査にマイナスの影響を及ぼす可能性もあるので、あくまでも最終手段として知っておきましょう。

まとめ

中古マンションを購入する際には、住宅価格の5～10％程度の手付金が必要になることがあります。

住宅ローンで支払うことは難しいので、事前に準備しておくようにしましょう。

ちゅうこマ！では中古マンションを豊富に取り扱っています。

手付金が安い物件もあるので、ぜひご覧になり、理想の住宅探しにお役立てください。

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中古マンション購入時の諸費用、手数料や消費税いつかかる？

ちゅうこマ！編集部 — Mon, 27 Sep 2021 04:47:44 +0000

中古マンションを購入する際には、物件費用以外に諸費用がかかります。

諸費用とは、土地や建物の購入価格やリフォーム費用以外に必要な費用の総称のことです。

場合によっては100万円を超える金額が必要な場合もあるでしょう。

この記事では、中古マンションの諸費用の種類と目安、また、諸費用を抑えるコツを解説します。

諸費用をローンで支払う方法もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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中古マンション購入時の諸費用の目安

中古マンション購入時には、物件価格の5～8％程度に相当する諸費用がかかります。

一方、新築マンション購入時に発生する諸費用の目安は、物件価格の3～6％程度です。

新築マンションは不動産会社の仲介を通さずに購入しますが、中古マンションは仲介手数料がかかるため、諸費用が高額になる傾向があります。

住宅ローンを組んで物件を購入する場合は、金融機関の事務手数料が発生するため、さらに高額になるでしょう。

また、登記の際に司法書士に手数料を支払いますが、物件の価格に関わらず一律料金が一般的なので、物件価格が低い物件ほど割高になる傾向があります。

中古マンションの諸費用の種類と概要

中古マンションを購入する際には、さまざまな諸費用が発生します。

主な諸費用を手数料、サービス料、税金に分けて見ていきましょう。

手数料・サービス料に関する諸費用

手数料やサービス料に関する諸費用は以下のとおりです。

なお、住宅ローンを利用しない場合には、事務手数料と保証料、団体信用生命保険料はかかりません。

諸費用の種類	概要
仲介手数料	売買の仲介をした不動産会社に支払う手数料。物件価格の3％＋6万円で、別途消費税が必要。
司法書士報酬	物件の所有権移転登記やローン利用時の抵当権設定登記に関して、司法書士に支払う報酬。金額は司法書士ごとに異なる。
管理費・修繕積立金	マンションごとに管理費や修繕積立金が定められている。基本的には毎月支払う。
火災保険料	火災保険を契約する場合は保険料が必要。住宅ローンを利用する場合は火災保険に契約することが条件になることがある。
事務手数料	住宅ローンを利用する場合は、金融機関に事務手数料を支払う。金額はローンごとに異なる。
保証料	住宅ローンを利用する場合は、保証会社に保証料を支払う。一括で支払うこともあるが、住宅ローンの金利に上乗せして支払うこともある。
団体信用生命保険料	住宅ローンを利用する場合は、団体信用生命保険への加入を求められることがある。住宅ローンの金利に組み込まれていることが一般的で、別途支払い不要のケースも多い。

税金に関する諸費用

中古マンション購入時には、さまざまな税金も発生します。

諸費用の種類	概要
印紙税	売買契約やローン契約の際に必要。契約額によって税額が異なる。
消費税	中古マンションを宅地建物取引業者から購入する場合には、建物の価格に対して消費税が発生する。
登録免許税	登記の際に必要。所有権移転登記は物件の評価額に応じて、抵当権設定登記はローン額に応じて税額が決まる。
不動産取得税	不動産取得後、一度のみ納付する。
固定資産税	固定資産税物件の評価額に応じて毎年納付する。
都市計画税	都市計画区域内の物件を購入した場合は、物件の評価額に応じて毎年納付する。

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中古マンションの諸費用を支払うタイミング

契約時から入居後に至るまでさまざまなタイミングで諸費用を払うため、計画的に準備するようにしましょう。

支払うタイミング	諸費用の種類
売買契約時	仲介手数料、印紙税、事務手数料、保証料
決済時	消費税、登録免許税、司法書士報酬
引っ越し時	不動産取得税、引っ越し費用
入居後	【毎月】管理費・修繕積立金、住宅ローンの返済【毎年】固定資産税、都市計画税、火災保険料

中古マンション購入時に諸費用を抑えるコツ

中古マンションを購入する際には、さまざまな費用や税金が発生します。

少しでも低く抑えるコツを見ていきましょう。

不動産会社所有の物件を購入する

不動産会社が所有している物件を購入する場合は、仲介手数料が不要です。売り主が宅地建物取引業者となるため消費税が発生しますが、別の不動産会社が所有する物件を購入するより、仲介手数料の分だけ諸費用を抑えられるでしょう。

登記手続きを自分でおこなう

登記手続きは、必ずしも司法書士が手続きをしなければならない決まりはありません。

手間はかかりますが、自分で登記手続きをおこなうことで司法書士報酬を節約できます。

火災保険の補償の範囲を絞る

火災保険の補償の範囲を絞ることで、保険料を抑えられます。

立地によっては水害などの補償は不要な場合もあるので、細かく吟味してみましょう。

引っ越し費用をできる限り節約する

梱包から開梱までを引っ越し業者にお任せすると、費用が高額になることがあります。

できる範囲は自分でおこない、費用を抑えるようにしましょう。

また、複数の業者から見積もりを取るようにすれば、割安な業者を見つけられます。

中古マンションの諸費用をローンで支払う方法

諸費用だけでも数百万円かかることがあるため、全額を用意できないケースもあるでしょう。

諸費用をローンで支払う2つの方法をご紹介します。

金融機関の諸費用ローンを活用する

金融機関によっては、諸費用に用いられる「諸費用ローン」を提供しています。

仲介手数料から登記費用、引っ越し費用などに充当できるのが特徴です。

諸費用を金融機関の住宅ローンに組み込む

住宅ローンに諸費用を組み込めることがあります。

ただし、借入額が大きくなるため、返済期間が長引くケースや、毎月の返済額が高額になる点に注意が必要です。

まとめ

中古マンションを購入する際には、さまざまな諸費用が発生します。

それぞれ支払うタイミングが異なるので、スムーズに支払えるように事前に準備しておきましょう。

諸費用を現金で用意できないときは、金融機関の諸費用ローンや住宅ローンを利用できることがあります。

借入額が増える分、毎月の返済額が高くなることもあるので、無理のない範囲で返済できるようにローンを組みましょう。

ぜひちゅうこマ！を活用して、物件探しにお役立てください。

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中古マンションの値引き交渉術！失敗しないコツと金額相場

ちゅうこマ！編集部 — Mon, 27 Sep 2021 04:24:46 +0000

中古マンションは、提示価格よりも割り引いた価格で購入可能です。値引き交渉をする際に押さえておきたいコツをご紹介するので、参考にしてください。

また、値引き可能な金額の相場や値引き交渉の手順、値引きされやすい状況、交渉を進めていくための極意も解説します。

少しでも価格を抑えて中古マンションを購入したい方は、ぜひご覧ください。

＼物件を逃さず探したい／

中古マンションは購入時に値引きできる！

中古マンションは購入する際に値引き交渉をおこなうことが可能です。

その理由としては、新築マンションとは異なり中古マンションには定価が存在しない点が挙げられます。

中古マンションは売り主が自由に価格を決められるので、交渉によっては最初に提示された価格よりも安く購入できるでしょう。

中古マンションの値引き交渉で失敗しないためのコツ

中古マンションは値引き交渉が可能ですが、必ずしも思うような価格で購入できる訳ではありません。

値引き交渉で失敗しないためのコツをご紹介するので、ぜひ覚えておきましょう。

周辺地域の相場価格を把握しておく

中古マンションに定価はありませんが、相場はあります。

交渉を成功させるためにも、周辺地域で同程度の築年数、間取りの相場価格を把握しておきましょう。

比較的買い手が少ない時期を狙う

一般的に中古マンションは1月と8月に取引数が減る傾向にあります。

買い手が少ないときには売れにくくなるので、値引き交渉しやすくなるでしょう。

物件の傷んでいる箇所を確認しておく

物件に何かしら傷みがある場合は、修繕費に該当する金額を引いてもらえる可能性があります。

内覧時に傷みがないかチェックしておきましょう。

売り主が納得できる理由を用意しておく

理由もなく「値引いて欲しい」と伝えるだけでは、売り主の気分を害する可能性があります。

「相場よりも割高」「傷みがある」などの売り主が納得できる理由を用意しておきましょう。

不動産会社経由で値引き交渉をおこなう

直接売り主に交渉するよりは、不動産会社に交渉を依頼するほうが良い結果につながります。

不動産会社に値引き交渉を任せましょう。

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知っておくべき中古マンションの値引き金額の相場

値引き金額の相場は、10万円台の端数、もしくは販売価格の5％程度です。

例えば3,670万円であれば、10万円台の端数である70万円を値引いて3,600万円で購入できるかもしれません。

また、価格の5％を値引いた場合、3,486万5,000円で購入できる可能性もあります。

中古マンションの値引き交渉の手順と準備物

値引き交渉を前提として中古マンションを探す場合は、事前に準備をしておくことが求められます。

次の手順で値引き交渉に備えましょう。

信頼できる不動産会社を探す

値引き交渉を成功させるためには、不動産会社を通して交渉を進めていくことが必要です。

安心して交渉を任せるためにも、信頼できる不動産会社を選びましょう。

住宅ローン事前審査を済ませておく

値引き交渉が成功しても、住宅ローン審査に通らず、住宅を購入できないのでは意味がありません。

住宅ローンの事前審査を済ませた状態で値引き交渉をおこない、交渉成立時には購入手続きに進めるようにしておきましょう。

不動産購入申込書を提出する

不動産購入申込書とは、購入の意思を明確に表示するための書類です。

売り主に提示することで、購入の意思を示すことができるので、値引き交渉をする際にぜひ提出しましょう。

なお、不動産購入申込書は不動産会社がひな形を持っているので、必要事項を記入してください。

値引きしてくれる可能性が高い売り主の状況

売り主が次の状況に立っている場合は、値引き交渉に応じてくれる可能性が高くなります。

それぞれのケースに関して具体的に見ていきましょう。

売り主の引っ越しが近づいているケース

売り主が物件を売却して引っ越す場合には、値引き交渉に応じてくれる可能性が高まります。

買い手が少ない1月と8月同様に4月、9月の新生活を始める前は、狙い目かもしれません。

売却理由が売り主の離婚のケース

離婚によりマンションを売却する場合もあるでしょう。

その場合は、早めに処分したい気持ちが働き、値引き交渉に応じてくれる可能性が高くなることがあります。

売り出されている期間が長いケース

売り出されている期間が長いときは、売り主も「早く売りたい」と気持ちが急いている可能性があります。

値引き交渉に応じてくれる可能性も高くなるでしょう。

売り主が新しく住宅ローンを組んでいるケース

売り主が新しく住宅ローンを組んでいる場合も、早く売って資金調達したい気持ちが働くことがあります。

不動産会社を通して値引きを申し入れてみましょう。

売り主の退去時期まで極端に時間があるケース

まだ売り主が居住している状態で売却するケースもあります。

売り主の退去時期までに極端に時間がある場合は、購入者は購入しても長期間居住できないデメリットがあるため、値引き交渉に応じてくれる可能性が高まるでしょう。

物件の相続人が1~2人程度の少人数のケース

相続した物件を売却し、現金にして相続人で分けるケースもあります。

相続人が多いと全員の了承を得ることが難しく、値引き交渉も大変ですが、相続人が1～2人程度の場合は値引き交渉がしやすくなるでしょう。

値引き交渉で売り主の目線に立つことが大切！

値引き交渉をする際には、売り主の目線に立つことが大切です。

「値引いて欲しい」と気持ちを伝えることも大切ですが、売るかどうかの決定権は売り主にあるので、売り主の思いに寄り添うようにしましょう。

万が一、売り主が「売りたくない」と考えるなら、購入したい物件を買えなくなる可能性もあります。

売り主の目線に立ち、売り主が納得できる理由を提示して値引き交渉をすることが成功の極意でしょう。

まとめ

中古マンションは定価がないため、上手に交渉すれば値引きに成功することがあります。

売り主が「早く売りたい」と考えるタイミングを狙い、近隣物件の相場や物件の傷などの納得できる根拠を提示して値引き交渉を進めていきましょう。

ちゅうこマ！では幅広い物件を取り扱っております。ぜひ一度ご覧ください。

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