中古マンションでは、外壁や共用廊下などの共用部分を定期的に大規模修繕します。
具体的にはどのような修繕工事を実施するのか、費用はどの程度かかるのかを見ていきましょう。
また、大規模修繕工事の流れや、工事中は中古マンションの住民の生活がどう変わるのかも解説します。
マンションオーナーにとって大規模修繕は大きなイベントです。
オーナーたちの資金がどう使われるのか知るためにも、大規模修繕への理解を深めましょう。
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中古マンションの大規模修繕とは？
マンションの資産価値を守るために、通常10～15年おきに外壁や屋上の補修、塗装などの大規模な工事を実施します。
これを大規模修繕といい、補修工事の内容やマンションの規模によっては数千万円を超える多額の費用がかかるイベントです。
大規模修繕には高額な費用がかかるため、ほとんどのマンションでは長期修繕計画を立て、計画的に進められます。
しかし、一部のマンションでは計画を立てずに、必要に応じて修繕工事を実施しているようです。
計画を立てないマンションでは、いきなり高額の修繕費が住民に請求されることもあるかもしれません。
そのようなケースを回避するためにも、中古マンションを選ぶときは長期修繕計画の有無を確認するようにしましょう。
大規模修繕が必要な理由
経年劣化により見た目が徐々に損なわれていきます。
また、塗装がはがれて汚れがつきやすくなるなどの機能面の劣化や、外壁のタイルが落下するなどの安全面の不安も生じてくるでしょう。
住民がいつまでも安全かつ快適に生活するためにも、定期的に共用部分の大規模修繕は必要です。
また、中古マンションの美しさや機能性の維持は、区分所有者各自の資産価値を守ることにもつながります。
具体的にどのようなことをするの？
大規模修繕では、共用部分の工事をおこないます。
また、工事と同時に新しい設備、例えば宅配ボックスなどを導入するケースも少なくありません。
大規模修繕時に実施される工事内容をいくつかご紹介します。
- 外壁：塗装、タイルの補修や貼り直し
- 屋上：補修、防水工事
- シーリング：補修、充填
- バルコニー：補修、防水工事
- 手すりなど：塗装、補修
大規模修繕の費用はいくら？
国土交通省が公開したマンション大規模修繕工事に関する実態調査によれば、マンションは築13～16年で1回目の大規模修繕工事が実施され、1戸あたりの平均費用は100万円です。
また、床面積1平方メートルあたりの平均費用は1万3千円強で、床面積が広くなればなるほど高額な費用を請求されます。
工事費用の内訳は、外壁関係に24.0％、防水関係に22.0％、仮設工事に19.2％です。
2回目の大規模修繕では給水関係の費用が高額になり、3回目以降は金具や建具の修繕・塗装費用が高額になる傾向が見られます。
大規模修繕の費用はどこから賄う？
毎月管理組合に支払う費用には、管理費と修繕積立金の2つがあります。
管理費は日々の掃除などのメンテナンス費用に用いられますが、修繕積立金は大規模修繕のための資金です。
10年～15年に一度の大規模修繕に備えて、毎月積み立てます。
ただし、大規模修繕にかかる費用が全額修繕積立金で賄われるケースばかりではありません。
修繕積立金で不足するときは、追加で各区分所有者に請求されることもあります。
費用の目安は？
国土交通省の平成30年度マンション総合調査結果によれば、駐車場使用料などからの充当額を除いた戸あたりの修繕積立金は、平均月額1万1,243円です。
単棟タイプのマンションの平均は1万1,060円、団地タイプの平均は1万2,152円と少し差があります。
大規模修繕にかかる費用は1戸あたり100万～150万円ほどなので、100戸のマンションであれば総額1億～1.5億円ほどの費用がかかる計算です。
詳しくは次の記事をご覧ください。
>>中古マンションの積み立て修繕金とは？管理費との違いと注意点について
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大規模修繕の流れ
大規模修繕は以下の流れで実施します。
- 大規模修繕委員会の発足
- 「建物調査」をおこない劣化状況を調べる
- 施行の方針を決める
- 見積もりを依頼し、業者を決定する
- 施行開始
それぞれの段階で何をおこなうのか、詳しく見ていきましょう。
大規模修繕委員会の発足
管理組合のなかで大規模修繕委員会を設立し、大規模修繕を進めていきます。
メンバーはマンションの住民から公募されることが一般的です。
ただし、中小規模のマンションでは、管理組合が主体となる理事会で大規模修繕を進めます。
「建物調査」をおこない劣化状況を調べる
大規模修繕の専門コンサルティング会社やマンション施工業者などに依頼し、建物調査を実施します。
調査結果によって修繕工事の内容や費用が変わるので、いくつかの業者に調査を依頼し、比較検討が必要です。
施工の方針を決める
複数業者の建物調査を比較し、工事内容や予算を決めていきます。
費用が不足すると思われるときは、各区分所有者への一時金の請求も検討しましょう。
見積もりを依頼し、業者を決定する
工事内容を決定後、複数の業者に正式な見積もりを依頼します。
工事内容や施工方法、施工期間、費用などを総合的に比較し、依頼する業者を決定しましょう。
なお、業者を決める前に、マンションの区分所有者に向けて説明や質疑応答の機会を設けます。
工事の内容によっては過半数、あるいは3/4以上の賛成が必要です。
施工開始
施工業者と契約締結後、修繕工事が始まります。
修繕工事は50戸以下の小規模マンションでは2～3ヵ月、中規模以上のマンションでは5～6ヵ月、さらに規模が大きいときや工事の内容によっては1年ほどかかることも少なくありません。
施工中の生活はどうする？
施工期間中は次のような不便が生じることもあります。
- ベランダに洗濯物を干せない
- ベランダのものをすべて室内に移動する
- 網戸やアンテナを外して室内に保管する
- 一部の共用廊下や階段が使用できない
住民の協力によりスムーズに修繕工事がおこなわれます。
協力が難しいときは管理組合に相談しましょう。
まとめ
中古マンションを購入するときは、長期修繕計画の確認が必要です。
時期によっては購入後すぐに追加修繕費を請求されるかもしれません。
ちゅうこマ！では多彩な中古マンションを取り扱っています。
築年数で物件を絞り込むこともできるので、自分に合うマンション探しにぜひお役立てください。
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