中古マンションのベランダにひび割れが起こったとき、そのまま放置するのは危険です。
ひび割れしているところから雨水などが入り込み、コンクリートの耐久性が低下するだけでなく、鉄筋が爆裂する恐れもあります。
この記事では、中古マンションのベランダにひび割れが起こったときは、どう対処すれば良いのか解説します。
修繕費用の相場やひび割れ防止策もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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目次
そもそもなぜひび割れ(クラック)が起きる？
ベランダのコンクリート内部の水分が蒸発し、乾燥収縮が起こると、ひび割れ(クラック)が起こることがあります。
水分が蒸発しないで凍結と融解を繰り返すことでも、ひび割れが起こる可能性があるでしょう。
また、温度変化により、コンクリートが膨張と収縮を繰り返し、ひび割れが生じるケースもあります。
また、施工不良によってひび割れが起こるケースもあります。
打ち込み作業が十分ではなかったときは、コンクリートの層が一体化せず、ひび割れが起こりやすくなるでしょう。
施工不良の場合は、ひび割れだけでなく、漏水が起こったり、建物自体の耐久性が低くなったりする危険性もあります。
中古マンションのベランダのひび割れを放置する危険性
中古マンションのベランダにひび割れがあるとき、そのまま放置するのは危険です。
何も手を打たずにいると、次の2つの事象が生じる可能性があります。
- コンクリートの耐久性の低下
- 鉄筋の爆裂
それぞれどのような事象か、またなぜ起こるのか解説します。
コンクリートの耐久性の低下
ベランダのひび割れを放置すると、ひび割れ部分から雨水が入り込み、コンクリート内部のセメント成分が、浸透した雨水とともに流れ出してしまうことがあります。
この現象はエフロレッセンスと呼ばれます。
エフロレッセンスが生じると、ひび割れ部分から白い水が流れて付着するので一目でわかります。
コンクリートの耐久性が低下し、もろくなってしまうので注意が必要です。
鉄筋の爆裂
コンクリート内部にある鉄筋の部分まで水が入り込むと、鉄筋が水によって錆び、体積が増えることがあります。
体積が増えるとコンクリートの内部から崩壊が生じ、爆裂（曝裂）する可能性があるので危険です。
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中古マンションのベランダがひび割れたときの対処法
中古マンションのベランダにひび割れが見つかったときは、迅速に次の2つの方法で対処しましょう。
- ひび割れの幅を図る
- 管理会社や大家さんに相談する
それぞれの方法を解説します。
ひび割れの幅を測る
ベランダのひび割れが、すぐに重大なトラブルにつながるとは限りません。
しかし、ひび割れの幅が0.3ミリメートル以上のときは、内部構造にまで影響がある構造クラックの可能性があります。
緊急性が高いと判断できるので、なるべく早く専門業者による補修が必要といえます。
一方、0.3ミリメートル以下のひび割れはヘアークラックと呼び、緊急性は高くないと判断できます。
専用のスケールで幅を測りますが、適切なスケールがないときは、芯の細さが0.3ミリメートルのシャープペンシルを使ってみましょう。
シャープペンシルの芯先が入らないときは、幅が0.3ミリメートルに満たないヘアークラックと判断できます。
管理会社や大家さんに相談する
ベランダのひび割れの補修工事は、専門性が高いので専門業者に依頼する必要があります。
しかし、ベランダは共有部分なので、入居者の一存で工事の実施判断を決めることはできません。
まずは管理会社や大家さんに相談してみましょう。
基本的に、工事業者の手配なども管理会社や大家さんがおこなってくれます。
中古マンションのベランダのひび割れの修繕費用相場
中古マンションのベランダは共有部分でありつつ、入居者だけが使用する専用使用権がある場所です。
そのため、入居者自身が責任を持って管理しなくてはいけません。
実際に、ひび割れの補修工事をするときの費用は入居者の負担が多い(※)です。
ひび割れの修繕費用は、足場の設置費用と防水工事費用を合計して概算します。
足場の設置費用はマンションの外周と足場を設置する高さ、足場1平方メートルの単価で計算可能です。
- (マンションの外周＋8メートル)×高さ×足場1平方メートルの単価
例えば、マンションの外周が120メートル、足場を設置する高さが10メートル、足場1平方メートルあたりの単価が800円であれば、以下のように計算できます。
- (120メートル＋8メートル)×10メートル×800円＝102万4千円
一方、防水工事費用は、工事を実施する面積と1平方メートルの単価によって決まります。
耐久性が高いFRP防水であれば単価は7千円ほど、ウレタン防水であれば単価は5千円ほどです。
例えばベランダの面積が50平方メートルで全体的にFRP防水を実施した場合は、以下のように計算できます。
- 50平方メートル×7千円＝35万円
つまり、このケースでは合計137万円ほどかかります。
マンション全体で工事を実施する場合には、ベランダの面積に応じて費用が請求されることが多いです。
管理会社や大家さんから請求される金額の参考にしてください。
※賃貸マンションでは、入居者が意図的にひび割れを作ったのではない限り、補修工事費用は貸主側の負担となります。
中古マンションのベランダのひび割れを防ぐメンテナンス
定期的なメンテナンスを実施することで、ベランダのひび割れは防ぐことができます。
ここでは、主なメンテナンス法を2つご紹介します。
- トップコート塗装
- 防水工事
それぞれの方法をみていきましょう。
トップコート塗装
表面のみのひび割れであれば、トップコート塗装で対応できることがあります。
中古マンションの場合、すでにトップコート塗装が実施されている可能性もあるので、一度管理会社や大家さんに相談してみましょう。
防水工事
表面の防水層が劣化している場合は、防水工事が必要です。
耐久性が高いFRP防水やウレタン防水などの塗装工事による防水や、耐水性のあるシートを張るシート防水などがあります。
まとめ：中古マンションのベランダのひび割れは放置せず適切に対処を
ベランダのひび割れはそのままにせず、必ず管理会社や大家さんに相談して状況を確認してもらうようにしましょう。
早めに対策を実施すれば、中古マンションを長持ちさせることにつながります。
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