中古マンションを購入すると、毎月修繕積立金の支払いを求められます。
そもそも修繕積立金とは何に用いられるお金なのか、毎月支払う管理費と何が異なるのかご存じでしょうか。
この記事では、修繕積立金の概要や金額の目安、注意点などを解説します。
中古マンションの購入前に、修繕積立金について理解しておきましょう。
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中古マンションの購入時の修繕積立金とは
マンションなどの集合住宅では、外壁や廊下などの共用部分の修繕を定期的に実施します。
修繕にかかる費用は、住民全員で「修繕積立金」として積み立てておくのが一般的です。
どのようなマンションでも、設備や施設は経年劣化します。
修繕積立金で貯めた資金を使って定期的に修繕をおこなうことで、住民全員が暮らしやすいマンションを保てるのです。
管理費との違い
修繕積立金と同様、に毎月支払う「管理費」があります。
管理費は、修繕積立金のように長期間貯めて使うのではなく、毎月の支払いに充当するお金です。
例えば、管理人の給与や共用スペースの水道代、光熱費などに使われます。
また、清掃を業者に委託している場合などは、業者に支払う費用も管理費に含まれることが一般的です。
その他にも、共用スペースの電球などの消耗品にも使われます。
運用方法と管理者
修繕積立金は、単に集金して保管しているのではなく、定期預金として運用されることがあります。
ただし、住民から預かった大切な資金のため、元本割れの恐れがあるハイリスクな投資が実施されることはあまりありません。
修繕積立金は、管理組合が管理することが一般的です。
管理組合は住民から選出された代表者で構成され、定期的に入れ替わります。
中古マンションの修繕積立金はどれくらい？
修繕積立金は、マンションごとに異なります。
目安となる金額の計算方法を見ていきましょう。
修繕積立金の目安
修繕積立金の目安は、国土交通省のガイドラインで以下のように定められています。
- 専有床面積あたりの修繕積立金×マンションの専有床面積
ただし、マンション内に機械式駐車場がある場合は、上記の式に一定の金額が加算されます。
なお、専有床面積あたりの修繕積立金は、床面積が広いほど低額です。
また、20階建以上の建物に関しては修繕工事の際に足場を組む費用が高額になるため、床面積あたりの修繕積立金が高めに設定されています。
例えば、15階建未満で床面積が5,000平米以上1万平米未満の中規模マンションで、80平米の専有床面積の物件を保有していたとしましょう。
専有床面積あたりの修繕積立金は140～265円のため、修繕積立金は月1万1,200～2万1,200円と計算できます。
段階増額方式と均等積立方式
修繕積立金の徴収方式は、「段階増額方式」と「均等積立方式」があります。
段階増額方式は年数が経つと徴収額が増える方式です。
徐々に負担が増えるデメリットがありますが、築浅のときは負担が少ないメリットがあります。
一方、均等積立方式は常に一定額を支払う方式です。
負担が増える心配がないため、収入が減る老後も払いやすいメリットがあります。
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中古マンションの修繕積立金に関する注意点
修繕積立金に関しては、次の3つのポイントに注意しましょう。
- 長期修繕計画を確認する
- 設定額が極端に低ければ危険
- 過去におこなわれた工事の時期を見る
長期修繕計画を確認する
修繕積立金は、マンションごとに設定された長期修繕計画に基づいて設定されるお金です。
どのような長期修繕計画を立てているのか、修繕積立金で貯める金額で支払えるのか調べておきましょう。
なかには、長期修繕計画を立てずに修繕積立金を徴収しているマンションもあります。
実際に修繕工事をする際に資金が不足し、まとまった金額を住民に追加請求することもあるため注意しましょう。
設定額が極端に低ければ危険
修繕計画を実施するのが難しいと思えるほど、修繕積立金が低く設定されているケースも注意が必要です。
修繕工事をする際に資金が不足し、修繕費を追加で請求される可能性が考えられます。
ただし、所有する期間が短いことがわかっている場合には、修繕積立金が低いマンションは悪い選択肢とはならない可能性があります。
しかし、所有する期間中に修繕工事が実施されると出費が高くなるため、いつくらいに工事を予定しているのかを確認しておきましょう。
過去におこなわれた工事の時期を見る
過去に実施された工事の時期も確認しておきましょう。
特に外壁の補修工事や屋上の防水工事など、大規模工事が定期的に実施されているのか確認しておくべきです。
定期的に補修工事が実施されているマンションは、建物自体の寿命も長くなります。
長期にわたって暮らせるマンションを探している場合は、特に工事の時期や頻度に注目するようにしましょう。
修繕積立金を滞納した場合
修繕積立金を滞納すると、管理組合から支払いの督促がおこなわれます。
放置すると競売にかけられて、居住できなくなる恐れもある可能性もあるため、早めに対応するようにしましょう。
また、以前の住民が修繕積立金を滞納していた場合には、滞納金も引き継がれる可能性があります。
購入する際には滞納金がないか確認しておきましょう。
まとめ
中古マンションを購入する際には、修繕積立金の金額に加え、修繕計画や過去の修繕工事に関しても調べておきましょう。
また、前の住民による修繕積立金の滞納がないかも確認しておく必要があります。
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