不動産の購入あるいは贈与により受け取ったときには、不動産取得税という地方税を納付する必要が出てきます。
また、不動産取得税には控除制度があり、適用されると税額を大幅に抑えることができます。
不動産取得税の概要はもちろん、控除の条件や手続き方法に関して詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
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中古マンションの不動産取得税とは？
不動産取得税とは、不動産の購入や贈与などにより取得したときに課せられる税金です。
新築・中古を問わず課せられるので、物件や土地などを取得したときには納付義務が生じます。
ただし、相続により不動産を取得したときなど、一定の条件を満たす場合には課税されません。
また、不動産取得税は地方税です。
そのため、納付方法としては不動産の所在地を管轄する税事務所などで申告手続きをおこない、後日送付される納税通知書にしたがって納付する形になります。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税の税額は、以下の計算式で求めることができます。
- 固定資産税評価額×税率
なお、税率は原則として4％ですが、2021年3月31日までに取得した不動産に関しては、以下の軽減税率が適用されます。
- 宅地における税率：1.5％
- 宅地以外の土地や住宅：3％
固定資産税評価額について
固定資産税評価額とは、市区町村の固定資産課税台帳に記載されている価格のことです。
つまり、不動産の課税対象額のことで、固定資産税評価額をもとに不動産取得税や固定資産税、相続税などのさまざまな税額が計算されます。
固定資産税評価額は、実際に売買取引がおこなわれる価格より低く、土地に関しては7割程度、建物に関しては5～6割程度であることが一般的です。
建物の不動産取得税の計算方法
建物にかかる不動産取得税は、以下の計算式で求めます。
- (固定資産税評価額－控除額)×税率
控除額は建物が新築された日によって異なります。
| 建物が新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 1981年7月1日～1985年6月30日 | 420万円 |
| 1985年7月1日～1989年3月31日 | 450万円 |
| 1989年4月1日～1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1997年4月1日～ | 1,200万円 |
例えば2021年3月31日までに購入した中古マンションで、新築された日が1998年5月1日だったとします。
マンションの固定資産税評価額が2,000万円であれば、以下のように不動産取得税を求めることができます。
- (2,000万円－1,200万円)×3％＝24万円
土地にかかる不動産取得税の計算方法
土地にかかる不動産取得税は、以下のように計算します。
- 固定資産税評価額×1.5％－減額分
なお、減額分とは、以下のA、Bのいずれか大きいほうの金額です。
A：4万5,000円
B：土地1平米あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(上限200平方メートル)×土地の持分×3％
例えば、土地の1平米あたりの固定資産税評価額が10万円で、住宅の床面積が100平方メートル、土地の持分が100％の場合は、Bは30万円となるため、不動産取得税は以下の式から0円と計算できます。
- 1,000万円×1.5％－30万円＝－15万円＜0万円
中古マンションの不動産取得税控除の適用条件
不動産取得税に控除が適用されるためには、次のすべての条件を満たしている必要があります。
- 取得者自身の住居(セカンドハウスも含む)である
- 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である
取得者自身の住居(セカンドハウスも含む)である
取得した中古マンションが取得者自身の住居である場合のみ、不動産取得税の控除が適用されます。
また、中古マンション取得時に、家屋の現況が住宅であることも必要です。
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下である
中古マンションの床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であるときのみ、不動産取得税の控除が適用されます。
また、マンションは専有部分の床面積割合に基づいて共用部分を按分した床面積が含まれるため、登記上の床面積より広い面積で判定される点に注意しましょう。
1982年以降に建築された物件である
新耐震基準が適用された物件のみ、不動産取得税の控除が適用されます。
1982年以降に建築されていること、あるいは専門家により耐震基準適合証明書を発行してもらうことが必要です。
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中古マンションの控除額はどれくらい？(東京都の例)
建物における不動産取得税の控除額は最大1,200万円です。
適用税率が3％の場合、最大36万円の不動産取得税を節税できます。
土地における不動産取得税の控除額は、固定資産税評価額によって異なるため一概にはいえません。
しかし、上記の例により不動産取得税が0円になることもあるので、控除が適用されると節税効果は大きいでしょう。
不動産取得税の軽減措置手続きの流れは？
不動産取得税の軽減措置は、以下の流れに沿って手続きします。
- 必要書類を確認する
- 自治体の担当窓口に申告する
- 支払いをする
必要書類を確認する
不動産取得税の軽減措置の手続きには、不動産の売買契約書や登記事項証明書などの書類が必要です。
まずは自治体の税務局に問い合わせ、必要書類を確認しておきましょう。
自治体の担当窓口に申告する
必要書類をすべて用意してから、各自治体の税務局などの担当窓口に申告します。
何度も窓口に出向くことなく、スムーズに手続き進めるために、書類は過不足なく準備しておきましょう。
支払いをする
不動産取得税の軽減措置の申告をすると、後日、自宅に納税通知書が届きます。
記載された日付までに不動産取得税を納付しましょう。
ただし、控除適用により税額が0円になったときは納税通知書が送付されません。
また、自治体によって納付方法が異なることもあります。
まとめ
中古マンションを購入したときには、不動産取得税の納付が必要です。
しかし、軽減措置が適用されると大幅な減額が可能なので、条件に該当する場合は自治体の担当窓口で申告手続きをするようにしましょう。
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