中古マンションを購入するときに、築年数はどれくらいの物件を選ぶのがいいのか、多くの方が迷われています。
築浅の物件はきれいな設備が備わっている場合もありますが、その分購入価格が高くなりがちです。
また、築年数が古い物件は価格の安さに魅力があるものの、経年劣化具合が気になるところでしょう。
この記事では、購入するなら具体的に築何年くらいの中古マンションがおすすめかご紹介します。
築年数以外のチェックポイントもご紹介しているので、参考にしてください。
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中古マンションは築20年以上が狙い目！
中古マンションは築20年以上の物件が狙い目です。
中古マンションは、築年数が古くなるにつれ、価格が下がっていき築20年程度になるとだいたい底値となり安く購入することができます。
底値を迎えると価格が大きく下がることはほぼないので、将来売りに出す場合の資産価値が安定が安定するメリットもあります。
また価格面だけでなく、建物や各種設備のメンテナンス状況も中古マンションの購入時には大きな判断材料になるポイントです。
メンテナンス状況の良し悪しを判断するには、ある程度の築年数が必要になってきます。
築20年以上あれば、過去に修繕がおこなわれているケースも多く、メンテナンス状況をしっかりと確認できるでしょう。
中古マンションの耐久年数は築何年くらい？
築20年異常の物件でも耐久年数の限界が近ければ長く住むことが難しくなります。
耐久年数も把握したうえで、購入することが望ましいでしょう。
中古マンションの耐久年数は、構造や鉄骨の厚みによって変わってきます。
マンションの構造は、主に「S造(鉄骨造)」と「RC造(鉄筋コンクリート造)」に分けられます。
S造(鉄骨造)
S造は、建物の骨組みを鉄骨で造った構造を指します。
鉄骨の厚みによって「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けられます。
具体的に、軽量鉄骨造は厚みが6mm未満の鉄骨で、重量鉄骨造は厚みが6mm以上の鉄骨で造られている建物です。
耐久年数に関して、厚みが3mm未満なら19年、3mm以上4mm未満なら27年、4mm以上なら34年です。
鉄骨が厚ければ厚いほど、耐久年数が長くなります。
RC造(鉄筋コンクリート)
RC造は、コンクリートに1cm以上の鉄の棒を埋め込んだ構造のことを指します。
遮音性、気密性、耐震性、耐火性に優れており、マンションをはじめとした集合住宅でよく使われている構造です。
RC造の耐久年数は47年と定められています。
しかし、非常に優れた構造であることから寿命は47年よりもはるかに長く、場合によっては100年以上ともいわれています。
RC造のマンションは、オーナーの経済的な理由で取り壊されることはありますが、建物の寿命によって解体されるケースは少ないです。
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築年数が古くても住宅ローン控除は使える？
中古マンションを購入するときに、住宅ローン控除を利用したいと考えている人も多いと思います。
そもそも住宅ローン控除とは、マンションの購入やリフォームをおこなう際に、所得税と住民税の一部から一定額が控除される制度のことです。
年間で最大40万円の控除を最長10年間にわたり受けられるため、マンションの購入時には大きなメリットとなる制度です。
住宅ローン控除の築年数に関する条件としては、木造は20年以内、耐火建築物は25年以内であることされています。
しかしながら、新耐震基準に適合していることが証明できれば、築年数がいくら古くても住宅ローン控除を受けることができます。
新耐震基準とは、1981年に改正された建築基準法の耐震基準のことです。
具体的に新耐震基準に適合しているかどうかは、震度6強〜7程度の地震が起きても、倒壊しない建物かどうかで決まります。
建築士が耐震診断をおこない認められると、耐震基準適合証明書が配布されるので、金融機関に書類を提出すれば住宅ローン控除を受けることができます。
参考：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
中古マンション購入時のチェックポイント
それでは最後に、中古マンション購入時に築年数とともにチェックすべきポイントを2つご紹介します。
配管工事について
マンションの配管の状態は、購入前に必ずチェックすべきです。
毎日使われる配管設備は、経年とともにダメージを受けやすい部分といえます。
適切な時期に修繕がおこなわれているといいですが、リノベーションが施されている見た目がきれいなマンションでも、配管は古いままというケースも少なくありません。
配管の寿命は、管種によって定められています。
具体的には、水道用亜鉛めっき鋼菅は15〜20年、水道用硬質塩化ビニルライニング鋼菅は15〜30年、ステンレス鋼菅は半永久的（パッキン交換要）です。
購入後に大きなトラブルにならないためにも、修繕履歴と修繕計画があるかどうか、配管の交換が必要になったときの対応は売主が買主かなど、売買契約時に確認しておきましょう。
管理費・修繕費積立金について
中古マンションを購入して入居すれば、管理費と修繕積立金を支払う必要があります。
管理費は、共用部分のエレベーターやエントランスのメンテナンスや清掃に利用され、修繕積立金は、外壁や給排水管の修繕などに利用されるものです。
築年数が古い中古マンションの場合、建物が古い分、修繕が必要な箇所が増えるため、管理費や修繕積立金が高くなる傾向があります。
また、管理費と修繕積立金は、将来的に値上がりする可能性があることを把握しておきましょう。
管理費は管理会社が変われば、値上がりする可能性があります。
修繕積立金は建物の劣化に伴い、修繕箇所が増え、値上がりしていきます。
中古マンションを購入する際に、住宅ローンを組む方は、ローンの返済に加え、管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があることを理解しておきましょう。
まとめ
中古マンションの購入は、費用面や建物の管理体制を踏まえると、築20年以上の物件が狙い目です。
築年数が浅い物件、古い物件それぞれに良し悪しはありますが、長く住むことを考えると築20年以上であれば、メンテナンス状況も確認できるので安心して購入できるでしょう。
また築年数だけでなく、マンションの構造や配管工事状況、管理費・修繕費積立金などもチェックしておくことをおすすめします。
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