中古マンションを購入するときは、まとめて代金を支払うのではなく、最初に手付金を支払い、あとで残金決済をするのが一般的です。
残金決済とは具体的にはどのようなことを指すのでしょうか。
また、残金決済を進める流れも見ていきましょう。
また、残金決済に関わるのは誰か、何に注意すれば失敗なく進めていけるのかも解説します。
いずれも中古マンションの購入に欠かせない大切なポイントなので、ぜひ参考にしてください。
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残金決済とは？
残金決済とは、手付金を除いた残余額を支払うことです。
例えば中古マンションの価格が2,000万円で手付金100万円をすでに支払っている場合は、残金決済時に残余金1,900万円を支払います。
なお、中古マンションなどの不動産を購入するときは、手付金は100万円程度が目安です。
残余金は引き渡しのときに支払うことが一般的なので、通常、残金決済は引き渡し時に完了します。
残金決済と購入物件引き渡しの流れ
残金決済と購入物件の引き渡しは、次の流れで実行します。
- 購入物件の最終確認
- 登記申請書類の確認
- 住宅ローンの融資の実行
- 残金決済および諸費用の支払い
- 物件の引き渡し
それぞれのステップで何をするのか、具体的に見ていきましょう。
購入物件の最終確認
売買契約から残金決済をするまでには、1ヵ月ほどの期間が空くこともあります。
物件状況報告書や設備表に記載されている状態と相違がないか、購入物件の状況が変わっていないかをチェックしましょう。
例えば、以前の所有者の家具が設置されたままでは、すぐに入居できません。
反対に設備表に記載されている設備が撤去されているのでは、契約とは異なります。
問題なく、すぐに入居できる状態になっているのかを確認しておきましょう。
登記申請書類の確認
所有権移転登記をおこなうことで、所有権が買い主に移動します。
しかし、元々の所有者が物件に抵当権を設定しているときは、所有権移転登記手続きをおこなう前に抵当権抹消を実施しなくてはいけません。
買い主が住宅ローンを利用して購入する場合は、新たに抵当権設定登記をおこなう必要もあります。
それぞれの登記申請には多数の書類が必要なので、過不足なく準備しておきましょう。
また、手続きも複雑なので、司法書士への依頼も検討しておきます。
住宅ローンの融資の実行
住宅ローンを利用して購入する場合は、融資の実行を進めていきます。
融資が実行されないと売り主側に代金が支払えず、売り主側の住宅ローンも完済できないため、抵当権抹消登記をおこなうことができません。
また、買い主も住宅を入手できないので、所有権移転登記も進められなくなります。
滞りなく残金決済を済ませるためにも、引き渡し当日までに住宅ローンの融資が受けられる状態にしておきましょう。
残金決済および諸費用の支払い
住宅ローンの融資実行後、中古マンションの残余金を支払い、残金決済を完了します。
また、併せて諸費用の支払いも済ませましょう。
諸費用には、登記費用やローン諸経費、不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬などが含まれます。
また、中古マンションの固定資産税や管理費は引き渡し日を起点として日割り計算をおこない、売り手側から買い主側に清算する手続きも同時に実施することが一般的です。
物件の引き渡し
残金決済と諸費用の支払いを済ませたあとで、物件の引き渡しを実行します。
買い主が鍵を受け取ると引き渡しは完了ですが、あとでトラブルになることもあるので他にも鍵はないのか確認しておきましょう。
また、マンションの管理規約や設備の説明書なども、売り主から買い主に引き渡します。
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残金決済に関わる関係者は？
残金決済は、次の5者が関わります。
- 買い主
- 買い主側の仲介者(不動産会社)
- 売り主
- 売り主側の仲介者(不動産会社)
- 司法書士
不動産会社を通さず中古マンションの売買をおこなうときは、買い主、売り主、司法書士の3者のみが参席します。
住宅ローンを利用して購入する場合も、金融機関の担当者が残金決済に参席するケースはあまりありません。
残金決済での注意点
残金決済を実施するときは、次の3つのポイントに注意しましょう。
- 必要書類のチェックを入念にする
- 契約不適合責任で責任範囲に注意
- 決済は午前中におこなう
それぞれのポイントを詳しく解説します。
必要書類のチェックを入念にする
残金決済や物件の引き渡しの際には、以下で列挙したとおり、多くの書類が必要です。
仲介する不動産会社の担当者に問い合わせ、必要な書類を準備しておきましょう。
- 認印、実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 運転免許証などの本人確認書類
- 住宅用家屋証明書
- 残余金
- 諸費用、登記費用
- 仲介手数料
- 火災保険料、地震保険料
なお、ご紹介した書類すべてが必要とは限りません。
ケースごとに異なるので、不動産会社の担当者に確認しておきます。
契約不適合責任で責任範囲に注意
2020年4月1日以降の不動産売買契約には、契約不適合責任が適用されることになりました。
従来の瑕疵担保責任では、対象となる不動産に隠れた瑕疵が見つかったときは買い主から売り主に損害賠償や契約解除を請求できましたが、契約不適合責任では損害賠償と契約解除に加えて、修繕や代金の減額も請求できます。
これによって、売り主はより大きな責任を背負うことになり、買い主はより手厚く保護されることになりました。
しかし、売買契約書の内容を正しく確認していない場合には、買い主は十分な保護を受けられない可能性があるので注意が必要です。
決済は午前中におこなう
残金決済完了後に、法務局にて所有権移転登記の手続きをおこないます。
その日のうちに手続きを済ませるためにも、残金決済は午前中に済ませておくようにしましょう。
まとめ
残金決済は中古マンション購入の最終段階です。
滞りなく進めるためにも、事前に不動産会社の担当者に不明点や必要書類を確認しておきましょう。
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