中古マンションを購入するときには、契約締結までに、申込書の提出や重要事項の説明、住宅ローンを利用する場合は事前審査なども必要になります。
今回は、具体的にどのように売買契約が進むのか詳しく見ていきましょう。
契約手続きの際に必要になるものや注意点もあわせて解説します。
納得して売買契約を締結するためにも、ポイントを押さえ、スムーズに手続きを進めていきましょう。
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中古マンションの売買契約の流れ
中古マンションの売買契約は、以下の流れで進みます。
- 購入申込書の提出
- 住宅ローンの事前審査
- 売買契約前の重要項目説明
- 売買契約の締結
各段階を詳しく見ていきましょう。
購入申込書の提出
まず始めに、不動産会社が準備する購入申込書に必要事項を記載します。
購入申込書には、氏名や住所、電話番号などの基本的な個人情報のほか、以下の事柄の記入を求められることが一般的です。
- 住宅ローンを利用するか
- 支払い方法
- 物件の引き渡し希望日
- 売り主側への要望
購入申込書を提出することが売買契約に関する手続きの第一段階なので、購入する意思が固まれば、なるべく早く記入し不動産会社に提出しましょう。
なお、購入申込書を提出したからといって、必ず購入しなくてはいけないわけではありません。
購入申込書の提出事態は、売買契約の締結を意味するものではありません。
そのため、物件に関する不具合が見つかった際などは、購入の意思を撤回できます。
住宅ローンの事前審査
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合には、金融機関の事前審査を受けます。
事前審査の結果によっては、売買契約を締結できない可能性もあるでしょう。
ローンの審査基準に関しては、次の記事で詳しく解説しています。
売買契約前の重要項目説明
売買契約前には必ず重要事項説明を受けます。
ただし、重要事項説明書は分量が多いだけでなく、内容も複雑なので、一度話を聞くだけで理解するのは難しいです。
そのため、できれば重要事項説明を受ける前にコピーなどを受け取り、時間をかけて熟読し、疑問点を事前にまとめておき、説明を受ける際に質問するのが望ましいです。
あとでトラブルにならないためにも、重要事項説明書に記載されていることの疑問は、すべて解消しておくべきです。
売買契約の締結
重要事項説明を受け、内容に問題がなければ、手付金を支払い、契約書に記名押印して中古マンションの売買契約を締結します。
手付金の相場に関しては次の記事で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
>>中古マンション購入時の手付金とは？金額相場と注意点を解説
中古マンションの売買契約手続きで必要なもの
中古マンションの売買契約手続きには、以下のものが必要です。
- 実印
- 本人確認書類
- 手付金
- 収入印紙
- 仲介手数料
本人確認書類には、運転免許証などを利用できます。
運転免許証がない場合には、健康保険証やパスポートなどを本人確認書類として利用するのが一般的です。
念のため、何を提出できるのか不動産会社に問い合わせておきましょう。
手付金は事前に伝えられている金額を用意します。
契約書には収入印紙を貼付しますが、マンションの購入価格によって異なるため注意しましょう。
収入印紙は、不動産会社で購入できることも多いです。
契約金額に対する収入印紙代の金額は、下記の表のとおりです。
| 契約金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
※令和4年3月31日までに作成される不動産売買契約書の印紙税額
仲介手数料は不動産会社によって異なります。
ただし、上限額が定められているため、最大どの程度の金額が必要かあらかじめ把握できます。
不動産仲介手数料の上限額(400万円以上の物件)
- 物件価格×3％＋6万円＋消費税
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中古マンションの売買契約における注意点
中古マンションを購入する際には、さまざまな書類を渡されて何度も説明を聞くため、実際には何に注意すれば良いのか混乱してしまうことがあるかもしれません。
大切な内容を見落とさないように、次の5つのポイントに注意して説明を聞くようにしましょう。
- 重要事項説明書を入念に確認する
- 備え付け設備の状況を確認する
- 物件自体の不具合状況を確認する
- 契約不適合責任について理解する
- 住宅ローン特約について理解する
重要事項説明書を入念に確認する
重要事項説明書には、物件情報と契約内容に関する説明が記載されています。
それぞれ特に注意が必要な部分をご紹介するため、入念に確認しておきましょう。
物件に関する説明
物件に関しては、次の3点を確認します。
- 登記情報
- 法令に基づく制限
- 管理や使用に関する事柄
万が一、売り主の住宅ローンが残っている場合には、登記情報に抵当権に関して記載されています。
抵当権を抹消してから売却しているのか、確認しておきましょう。
また、マンションによっては都市計画法や建築基準法だけでなく景観法の制限を受けるものがあります。
ベランダの利用に制限を受けることもあるため、確認が必要です。
その他にも、マンションの専有部分はどこまでで共有部分はどこなのか、共有部分の修繕積立金はどう規定されているのかなど、管理や建物の仕様に関しても確認しておきます。
契約内容に関する説明
契約に関しては次の3つを確認します。
- 物件費用以外の授受金額
- 契約解除の条件
- 付属書類
年払いの費用があるときは、売り主とのやりとりが必要になることがあります。
具体的には、固定資産税や管理費、修繕積立金などの精算が必要な場合です。
各種金額や授受の方法については、重要事項説明書に記載されているため確認しておきましょう。
また、住宅ローン審査に通らなかった場合や、何らかの事情が発生した場合に備えて、売買契約締結後でも契約を解除できることがあります。
契約解除の条件も重要事項説明書に記載されています。
その他にも、設備や図面などの書類があるかに関しても、重要事項説明書で確認しておきましょう。
備え付け設備の状況を確認する
給湯器やエアコンなどの備え付け設備に関しては、「付帯設備表」で確認します。
実際に備え付けられている設備が、付帯設備表に記載されている状態と異なるときは、早めに売り主に問い合わせましょう。
不具合があると記載されている設備を使用したい場合には、買い主側が修理をする必要があるケースもあります。
物件自体の不具合状況を確認する
物件自体の不具合状況に関しては、「物件状況報告書」で確認します。
物件状況報告書には不具合と記載されていないにも関わらず、実際には不具合がある場合には早めに売り主に伝えるようにしましょう。
契約不適合責任について理解する
引き渡された物件が契約内容と異なるときは、売り主が買い主に対して「契約不適合責任」を負うことになります。
住んでみないとわからない不具合もあるため、契約書に記載されている不具合の内容に関して理解しておきましょう。
住宅ローン特約について理解する
住宅ローン特約とは、売買契約後にローン審査に落ちて融資を受けられないことがわかった場合に適用される特約です。
買い主は手付金の全額返還を受けることができます。
しかし、住宅ローン特約がないと、手付金が戻ってこないなどのトラブルが生じることもあるため、契約書に特約に関して記載されているか確認しておきましょう。
まとめ
中古マンションを購入するときは、トラブルを回避するためにも契約情報や物件情報などを詳細に理解しておく必要があります。
ご紹介したポイントを押さえ、不明点がない状態で契約を締結できるようにしておきましょう。
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