中古マンション購入時は、新築マンションと同様に住宅ローンの利用が可能です。
住宅ローンの審査では、物件の担保評価や耐震基準、ローン申込者の返済能力などがチェックされます。
住宅ローンを利用した場合は、控除が適用される可能性もあるので、適用条件を確認しておきましょう。
借入額や物件にもよりますが、控除制度により最大13年にわたって大幅な節税ができることもあります。
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中古マンションでもローンの利用は可能
中古マンション購入時には、住宅ローンを利用し融資を受けられます。
なかには、中古マンションの購入価格だけでなく、リフォーム費用や不動産会社への仲介手数料なども住宅ローンに組み込めることもあります。
少しでも賢く中古マンションを購入するために、金融機関に住宅ローンの相談をすることはもちろん、これからお伝えする審査基準や控除の適用条件について理解を深めておきましょう。
住宅ローンの審査基準で注意する点
住宅ローンの審査では、さまざまな要素を調べて複合的にチェックをおこない、融資可能かどうかを判断します。
主な審査のポイントとしては、次の4つが挙げられるでしょう。
- 物件の担保評価が明確か
- 新耐震評価基準を満たしているか
- ローンの返済能力があるか
- 借地権がある物件か
物件の担保評価が明確か
万が一、住宅ローンの返済が難しくなったときは、金融機関は物件を売却して未返済額などを回収します。
そのため、住宅ローン審査では物件の担保評価が厳しくチェックされることになるでしょう。
一般的に築年数の古いマンションは担保評価額が低いと判断され、借入可能額が低くなることがあります。
また、住宅ローンの返済期間も、築年数が古ければ、建物の耐久性が考慮され新築の場合より短く設定されることがあるので注意が必要です。
新耐震評価基準を満たしているか
中古マンションに新耐震基準が適用されているかも、住宅ローン審査の際にチェックされるポイントです。
新耐震評価基準は、1981年に改正がされた規定です。
新耐震評価基準の適合証明書があれば、震度5程度の地震はほとんど損傷しないレベル、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないレベルの耐震性を持っている建物であることが証明できます。
耐震基準の確認日が1981年6月1日以前であれば、新耐震基準を満たしていない可能性があるため、住宅ローン審査を通過できない可能性があります。
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ローンの返済能力があるか
住宅ローンを申し込む人の返済能力も確認されます。
もちろん、ローンを返済できる能力がないと見なされると、審査は通過できません。
具体的には、年収や勤務先の情報、勤続年数、雇用形態などから審査がおこなわれます。
年収と比べたローン返済額の割合(返済比率)や、住宅ローン以外にローンを利用しているかなどの点も住宅ローン審査ではチェックされます。
借地権がある物件か
借地権とは、土地を借りる権利のことです。
借地権付きの建物を購入すれば、建物自体は購入者本人のものになりますが、土地は地主の所有物のままです。
土地は地主のもののため、万が一住宅ローンの支払いができなくなり、金融機関が物件を差し押さえしても、土地部分がないため担保評価が低くなります。
また、地主への契約違反などが発生した場合、借地権を解除される可能性もあり、金融機関にもリスクが生じるのです。
こうしたリスクから、借地権がある物件は住宅ローンの審査を通過するのが、一般的な物件以上に厳しくなります。
住宅ローンの控除の適用条件
住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン控除の適用に関しても検討すべきです。
住宅ローンの控除とは
住宅ローン控除制度とは、年末時点での住宅ローンの残高の1％が10年間もしくは13年間にわたり所得税や住民税から控除される制度です。
1～10年目は毎年最大40万円、11～13年目は合計80万円の節税が可能なため、最大で480万円の所得税を抑えられます。
住宅ローン控除制度を利用するためには、入居した年の翌年の確定申告時に以下の書類を準備して申請しなくてはいけません。
| 住宅ローン控除制度の申請書類 |
|---|
| 住民票の写し、住宅ローンの残高証明書、物件の登記事項証明書、売買契約書、給与などの源泉徴収票、耐震基準適合証明書など |
各書類の受け取り場所は、住宅ローンの残高証明書は金融機関、登記事項証明書は法務局です。
また、耐震基準適合証明書は住宅を購入する際に受け取れますが、もし証明書がないときは建築事務所の建築士や登録住宅性能評価機関などに相談して、発行してもらいましょう。
なお、住宅ローン控除制度が適用され続ける限り、毎年確定申告で申請する必要があります。
ただし、給与所得者の場合は、2年目以降は勤務先にて年末調整として申請することが可能です。
控除の適用条件
住宅ローン控除制度を利用するためには、次の条件を満たしていなくてはいけません。
| 居住要件 | 取得の日から6ヵ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること |
| 建物面積 | 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の２分の１以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること |
| 建築年数 | 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること |
| その他 | 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと |
参照：国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
まとめ
中古マンションを購入する資金が不足するときは、住宅ローンの利用も検討してみましょう。
審査によっては、リフォーム費用や仲介手数料などもローンに含められることもあります。
また、住宅ローン控除制度が適用されるかも確認してください。
入居した翌年に確定申告をして正しく申請すると、所得税や住民税を大幅に節税できることもあるでしょう。
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