中古マンションは新築マンションと比べ、細かい箇所までチェックせずに購入へ進んでしまいがちです。
しかし、経年劣化で傷んでいる部分もあるなど、新築マンション以上に厳しく見ておく必要があります。
この記事では、中古マンションを購入する際にどのようなポイントに注目すべきかまとめました。
ぜひ参考にして、満足できる中古マンション選びに役立ててください。
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中古マンション購入時に検討するポイント
中古マンションを選ぶ際は、次の5つのポイントをチェックしてください。
- 築年数はどれくらいか
- きちんと管理されているか
- 耐震性はしっかりしているか
- 立地はよいか
- リノベーション済みか
築年数はどれくらいか
立地が極めてよい場合やビンテージマンション、再開発地区のマンションを除き、一般的には築年数が古いほどマンションの価格は下がります。
しかし古ければ古いほど安くなるわけではなく、築20年を超えると価格はほとんど変わりません。
築20年前後のマンションであれば、ほぼ底値で購入可能だと考えられます。
ただし、古すぎると建て替えの問題も生じます。
コンクリート自体は100年以上の耐久性があっても、構造上の問題や設備の劣化により築30～40年で建て替えるマンションも少なくありません。
購入してすぐに大規模な修繕費を請求される可能性もあるため、建て替え計画があるかも確認しましょう。
きちんと管理されているか
管理状態がよいと劣化しにくく、長期にわたって居住が可能です。
また、見た目も美しいため、資産価値が下がりにくいメリットがあります。
玄関や通路の共用スペースはもちろん、外壁や外構、樹木がきちんと管理されているかチェックしましょう。
室内の管理も重要なポイントになるため、こまめに清掃するなど丁寧に使われているかの確認も重要です。
耐震性はしっかりしているか
1981年6月1日以降に建築確認を受けた中古マンションは、新耐震基準が適用されています。
1981年5月31日以前に建てられた物件でも、現行の新耐震基準を満たしている場合があるので、耐震基準をしっかりと確認ししょう。
立地はよいか
駅からのアクセスや閑静な住宅地にあるなど、立地のよし悪しも確認が必要です。
例えば電車で通勤通学をする場合、あまりにも駅やバス停から遠いと毎日の移動が大変です。
また立地がよければ、今後売却するときに買い手がつきやすくなるメリットがあります。
リノベーション済みか
リノベーション済みの物件ならば、修繕をせずにすぐに住み始められます。
未リノベーション物件より価格が高めですが、修繕費と合わせてどちらがよいか検討してみましょう。
ただし、排水管のような見えない部分は、売り手に確認する必要があります。
一方、未リノベーション物件は、リノベーション済みの物件より安価で購入できることが多く、購入後に自分でリノベーションできるため、理想に近い部屋を作れます。
リノベーションする費用がどの程度かかるか見積もったうえで、どちらがよいのか検討してみましょう。
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内覧時にチェックするポイント
実際に物件を見てみないとわからない部分もあります。
中古マンションの内覧時にチェックすべきポイントをご紹介します。
共用部分（集合ポスト、エントランス、清掃状況）
共用部分が清潔に保たれているか確認しましょう。
集合ポストやエントランス、通路が清潔なマンションは、管理状態がよいため劣化しにくく、今後も高い資産価値を維持できます。
室内（玄関ドアや窓の開閉、水量、劣化状況）
マンション内部も隈なく確認しましょう。
玄関ドアや窓、クローゼットの扉などはスムーズに開閉できるか、キッチンや浴室、洗面所、トイレの水量は十分かもチェックポイントです。
また、クロスや床、作り付けの家具の劣化状況も確認しておきましょう。
周辺環境
自身の生活や求めているものとマンション周辺の環境があうか確認しましょう。
近くに危険な場所がないか、住みたいと思える土地か、スーパーやコンビニ、医療機関が近くにあるかなどもチェックポイントです。
中古マンション購入時の注意点
納得できる中古マンション物件を見つけたら、いよいよ購入です。
購入の際には物件本体以外にもさまざまな費用が発生します。
次の3点を確認しましょう。
購入時に消費税がかかるか確認する
中古マンションの売り主が個人の場合は、物件本体への消費税は発生しません。
一方、法人が売り主の場合は、物件本体に対して消費税が発生します。
マンションは中古であっても高額なため、消費税のあるなしで料金が大きく変わるため確認しましょう。
なお、仲介手数料や登記費用の諸経費は、売り主が法人・個人に関わらず消費税がかかります。
購入後の税金を把握する
購入時には不動産所得税の支払いが必要です。
一度限りの納付ですが、事前に把握しておきましょう。
また、年に一度、固定資産税と都市計画税も納付しなくてはいけません。
これらの税金は所有している限り毎年必要なため、無理なく支払えるのかを検討する必要があります。
修繕積立金が発生する場合がある
外壁やロビーのような共有部分の修繕費に関しては、マンション住民が修繕費を積み立てることが一般的です。
数万円程度の金額が共益費として毎月自動的に引き落とされる場合や、一定期間ごとに数十万～数百万円を支払う場合もあります。
関連記事：「中古マンション購入にかかる費用は？負担を減らす制度も紹介」
【まとめ】
中古マンションを購入する際のチェックポイントをご紹介しました。
購入時の仲介手数料や不動産取得税に加えて、購入予定の中古マンションに手を加える場合はリノベーション費用も発生します。
中古マンションを考えている方は、「ちゅうこマ！」の活用がおすすめです。
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